Tema 13. El derecho de propiedad y los derechos reales de garantía: 13 La propiedad privada



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Tema 13. El derecho de propiedad y los derechos reales de garantía:

13.1. La propiedad privada:

El derecho a gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas por las leyes, artículo 348 del Código Civil. La propiedad en sentido contemporáneo tiene que conjugar lo previsto en el Código con lo previsto por nuestra Constitución. El artículo 33 de la Constitución Española incorpora al derecho de propiedad privada la existencia de que está cumpla, además de una función satisfactoria del interés estrictamente particular del propietario, una función social, es decir, una función acorde con las exigencias sociales o las necesidades colectivas.

El derecho de propiedad se caracteriza por presentar las siguientes cualidades:


  1. Perpetuidad: La propiedad dura tanto como la cosa física sobre la que recaiga.

  2. Exclusividad: En el sentido de “oponibilidad” del derecho de propiedad frente a cualquiera, participa de la característica general de los derechos reales de absolutividad.

  3. Abstracción de facultades: Generalidad y abstracción de las facultades que pueden comprenderse en el contenido de la propiedad, indeterminación de facultades, de todos los posibles modos de goce y de obtención de utilidades que pueden obtenerse del objeto bajo dominio. Del propietario es “todo” lo que pueda obtener la cosa. Por eso se dice que el señorío que se confiere al propietario es abstracto y unitario.

Puede interpretarse como extensión de los poderes concedidos. De acuerdo con la concepción de “propiedad” recogida en el Código Civil, el poder del propietario llega más allá de los confines físicos de la cosa, como anuncia el artículo 350 del Código Civil.

El poder de goce al que alude el artículo 348 del Código Civil significa que el propietario, por serlo, es el primer llamado a usar, modificar e incluso consumir la cosa que le pertenece.



13.1.1. Límites:

De no existir estas reglas, si se verificarse un acto de extralimitación de este tipo, se trataría como un abuso de derecho (artículo 7 del Código Civil) prohibido por el Ordenamiento con carácter general.

La limitación al poder de disposición del propietario que conoce el Derecho civil se refiere únicamente a las llamadas “prohibiciones de disponer”. Se trata de la fijación de un determinado plazo durante el cual el propietario no puede transmitir un bien o constituir un derecho real limitado sobre él.

La llamada “función social” ha sido incorporada por la propia Constitución española en el contenido de la propiedad privada, al reconocerla (artículo 33 de la Constitución española), moderando de este modo el carácter excluyente del derecho de propiedad.



13.1.2. Acciones de protección:

El Artículo 348 del Código Civil dice, en su párrafo segundo, que el propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla. A día de hoy puede decirse que la llamada “acción reivindicatoria” y que busca obtener la recuperación de una cosa que le ha sido arrebatada a su propietario, marca el paradigma de las acciones que sirven para proteger el derecho de propiedad.



Acción reivindicatoria:

Se dedica que es la que procede interponer cuando el propietario ha sido privado de la posesión sobre la cosa, por alguien que carece de derecho sobre ella. Por tanto, enfrenta siempre a un propietario



Acción declarativa de dominio:

Con ella, se pretende la mera declaración de existencia de la titularidad dominical, sin perseguir una condena a la restitución.

Se busca el reconocimiento de la propiedad por medio de declaración judicial.

Acción negatoria:

Es la acción que compete el propietario de una cosa para que se declare la ausencia o inexistencia de gravámenes sobre su dominio.

Se ejercitará contra quien pretenda ser titular de un derecho real limitado o en cosa ajena. Ejemplo: acción negatoria de servidumbre de paso.

Acción exhibitoria:

Se regula en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Se trata de una acción preparatoria y que busca obtener que la persona a la que se pretenda demandar exhiba la cosa que tenga en su poder y a la que se vaya a referir la posterior acción. Persigue identificar la cosa, el estado en que se encuentra y el hecho de que la posee el demandado.



Acción de deslinde:

Establece, entre las facultades del propietario, la de deslindar y marcar los límites de su propiedad.



13.2. La comunidad de bienes:

La propiedad de una cosa puede pertenecer a varios sujetos. Por eso dice el artículo 392 del Código Civil que “hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas”.

En el Derecho español cuando varias personas son propietarias de una cosa o cotitulares de un derecho real limitado, se entiende que corresponde a cada uno de ellos una cuota abstracta o ideal que recae sobre la totalidad de la cosa o el derecho, pero que no se materializa en una porción concreta hasta que no tiene lugar la división.

El Código Civil concibe la situación de comunidad como una situación desventajosa o poco conveniente que debe subsistir el menor tiempo posible. De ahí que atribuya a cada uno de los comuneros la posibilidad de instar la división en cualquier momento.

Cualquier comunero puede, por tanto solicitar que se divida la cosa común a fin de extinguir la situación de comunidad. Pero puede ocurrir que la cosa en cuestión no sea divisible, bien porque no lo sea objetivamente. En tal caso la “división” puede hacerse adjudicando el bien a uno de los comuneros, que pagará a los demás la parte proporcional al valor de sus cuotas, o vendiendo bien la cosa a un tercero y repartiendo su precio.

Mientras dura el estado de indivisión, es necesario regular la situación, de forma que se eviten conflictos y todos los comuneros puedan ejercitar su derecho sobre el bien común. Para disponer de la cosa común es necesario el consentimiento unánime de todos los comuneros, si bien lo que pueden hacer cada uno individualmente y sin necesidad del consentimiento de los demás es enajenar su cuota.



13.3. Las llamadas propiedades especiales:

No obstante, el Código Civil hace poco más que reconocer su existencia porque no las regula. Se remite a las leyes propias de ambas. Y es que el origen de las propiedades especiales se remonta el fracaso del Proyecto de Código Civil de 1851. Al no lograrse un texto consensuado, se dictaron una serie de leyes, con aplicación en todo el territorio nacional, que anticiparon la regulación de un próximo Código sobre materias concretas.



13.3.1. Propiedad de aguas y minas:

Los recursos naturales, según la propia Constitución Española de 1978, quedan adscritos al dominio público (artículo 132 de la C.E.). Y puede decirse que la propiedad sobre aguas y sobre minas ha desaparecido como posibilidad de atribución privativa de su titularidad. Es decir, no cabe hoy día la propiedad privada de aguas o de minas.

Las regulaciones, tanto de la una, como de la otra, se contienen en normas administrativas (Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Aguas; Ley 22/1973, de 21 de julio, de Minas).

13.3.2. Propiedad intelectual:

El Código Civil dedica dos artículos a la propiedad intelectual. En el primero se reconoce que el autor tiene derecho a explotar su obra y disponer de ella a su voluntad. En el segundo, se remite a la ley especial para la regulación, advirtiendo que en lo no previsto por la ley especial, se aplicarán las reglas generales contenidas en el Código sobre propiedad. Se regula en el Texto Refundido de la Ley de Propiedad Intelectual (RDLeg. 1/1996, de 12 de abril), con las modificaciones incluidas hasta ahora (la última importante, por Ley 23/2006, de 7 de julio).

La propiedad intelectual reconoce el conjunto de derechos que tiene un autor sobre cada una de sus obras que se manifieste en un soporte material, tangible o intangible, conocido o que se invente en el futuro (artículo 10 Ley de Propiedad Intelectual, LPI). Por ejemplo, la editorial que, pasados 75 años de la muerte de un autor, edita una novela que el autor, en vida, nunca había publicado y que le hace llegar un bisnieto de dicho autor.

Sujeto:

El sujeto titular del derecho de propiedad intelectual por antonomasia es el autor.

Se considera autor a la persona física que crea alguna obra literaria, artística o científica pudiendo existir un solo autor de una obra (por ejemplo, el autor de una novela) o varios (por ejemplo, dos letristas componen el texto de una canción, y un tercer autor, la música).

Objeto:

Objeto de la propiedad intelectual son todas las creaciones originales propias del intelecto humano, expresadas por cualquier medio o soporte, tangible o intangible, actualmente conocido o que se invente en el futuro. El único requisito indispensable es que se trate de una creación original. Esto significa que debe ser resultado de una actividad creativa humana dirigida a expresar la subjetividad de su autor.

No debe tratarse de una mera idea, sino que debe haberse plasmado y obtenido forma en un soporte material, sea tangible o intangible. Por eso no es protegible, por ejemplo, el estilo “cubista”, pero sí lo son, por separado, todos y cada uno de los cuadros pintados en este estilo.

Un listado ejemplificativo de obras protegibles que permiten extraer varias conclusiones más en relación con el objeto protegible:



  1. Son protegibles no sólo las obras completas, sino también los “bocetos”, borradores o ensayos.

  2. Son protegibles las obras de todos los géneros artísticos.

  3. Los objetos protegibles son aquellos que son perceptibles por los sentidos de la vida y oído (y, excepcionalmente, por el tacto en el caso de obras escritas en Braille).

La protección a través de la propiedad intelectual es compatible y acumulable con otros derechos de exclusiva que concurran sobre el mismo soporte material (así el derecho de propiedad ordinaria u otros derechos reales sobre la cosa material) que sirve de soporte; y los derechos de propiedad industrial que puedan existir sobre la cosa, como sucede, por ejemplo, con un dibujo que puede ser objeto del derecho de propiedad intelectual y también como marca o signo distintivo).

Contenido:

Las facultades reconocidas por el derecho de propiedad intelectual se clasifican en dos grupos:



  1. Facultades patrimoniales. Las que permiten al titular de este derecho hacer suyo los resultados del aprovechamiento o rendimiento económico de una creación intelectual, artículos 17 a 22 LPI. El autor controla cualquier forma de obtener rendimiento económico (directo o indirecto) a través de la obra. Menciona la reproducción, la distribución, la comunicación pública y la transformación. Pero, cualquier otra forma de explotar económicamente una obra, conocida actualmente o que se inventase en el futuro, pasaría a formar parte de la exclusiva del autor, y por tanto, debería ser autorizada por él para que se desarrollara legalmente.

Cuando se trate de un tercero que quiera utilizar la obra que él no ha creado en alguna modalidad económica, deberá hacerse autorizar por el titular del derecho exclusivo de explotación.

Además las facultades patrimoniales de propiedad intelectual son transmisibles mortis causa (por ejemplo, a los herederos), artículo 42 LPI.



  1. Facultades morales. Las que tutelan la vinculación personal entre el creador y la obra, artículos 14 a 16 LPI. Buscan salvaguardar un elemento íntimo de unión entre el autor y su obra. Su proximidad con la personalidad del autor justifica que se configuren como facultades irrenunciables e intransmisibles inter vivos (no puede contratarse su transmisión). Muchas de ellas se extinguen con la personalidad del autor, es decir, con su muerte (única excepción de las referidas a la integridad de la obra, el reconocimiento de la autoría, y la decisión de divulgar la obra o mantenerla en inédito; estas facultades se pueden transmitir mortis causa).

Junto al objeto “inmaterial”, la segunda gran diferencia entre la “propiedad ordinaria” y la “propiedad intelectual” es la temporalidad de esta última. Mientras la propiedad tiene una vocación perpetua, la propiedad intelectual se le reconoce al autor de forma vitalicia y a sus sucesores por un período temporal que no puede superar los 70 años siguientes al del fallecimiento del autor.

Una vez que ha expirado el derecho exclusivo de propiedad intelectual sobre una creación, se dice que la obra “cae en dominio público”. Ello supone que puede ser explotada sin contar con el consentimiento del autor o sin necesidad de la cesión del derecho exclusivo de explotación correspondiente. Naturalmente, siempre habrá que respetar el derecho a la integridad de la obra, la atribución de autoría, y, en su caso, el derecho de los titulares mortis causa del derecho de divulgación, en su caso.



13.4. Los derechos reales de garantía: en especial la hipoteca inmobiliaria:

Los derechos reales de garantía son derechos reales limitados. El acreedor sabe que, si el deudor no pudiera pagar la deuda contraída con él, puede dirigirse contra un determinado bien, el que ambos hayan señalado de común acuerdo, y cuyo valor será el que responsa de la deuda.

Los derechos reales de garantía más importantes son el derecho real de prensa y el derecho real de hipoteca.

El derecho real de prensa recae sobre bienes muebles. Por ejemplo: el empeño de una joya a cambio de un préstamo de dinero; la joya se la queda el prestamista, desplazamiento de la posesión, y me la devuelve cuando le pague lo que me prestó.

El derecho real de hipoteca recae sobre bienes inmuebles. Por ejemplo: pido préstamo con garantía hipotecaria, la garantía es un piso y no hay desplazamiento de la posesión, porque yo sigo viviendo en el piso, pero a cambio de eso se inscribe la hipoteca en el Registro de la propiedad.

13.4.1. Caracteres comunes a los derechos reales de garantía:

La accesoriedad, los derechos reales de garantía se constituyen siempre para asegurar el cumplimiento de una obligación preexistente “principal” (por ejemplo, el préstamo, para cuya garantía, el banco solicita del deudor que constituya hipoteca sobre la finca).

Las facultades de realización del valor y de preferencia, los derechos reales de garantía no conceden al acreedor facultad de goce y uso de la cosa, aunque exista desplazamiento posesorio. La función propia de la prensa y la hipoteca no radica en transmitir facultades de disfrute, sino en garantizar el cumplimiento de la obligación principal. El Ordenamiento prohíbe expresamente que se pacte que el acreedor se quede directamente con la cosa, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada. A este pacto prohibido se la llama “pacto comisorio”.

En caso de incumplimiento de la obligación garantizada el titular del derecho real de garantía puede instar la enajenación de la cosa objeto de garantía, facultad de realización del valor.

El derecho de preferencia significa que el crédito garantizado concede a su titular la facultad de cobrar antes que otros acreedores respecto del precio obtenido en pública subasta. El derecho real de garantía convierte el crédito garantizado, en este sentido, en crédito preferente.

La especialidad, los derechos reales de la garantía recaen o afectan de froma directa y especial a los bienes gravados y no sobre la totalidad de los bienes del deudor. Por ejemplo: la alhaja de diamantes, el piso de la calle X.

La “reipersecutoriedad”, las facultades atribuidas al acreedor garantizado se convierten en inherentes al objeto, porque derivan de un derecho real. El acreedor podrá ejercitarlas frente a cualquiera otra persona que después haya adquirido o simplemente tenga las cosas dadas en garantía en su poder.

La responsabilidad real y la personal, se constituye un derecho real de garantía, el deudor sigue debiendo, personalmente la deuda. La garantía no altera la regla de responsabilidad patrimonial universal del artículo 1911 del Código Civil, según la cual, el deudor responde de sus obligaciones con todos sus bienes, presentes y futuros.



13.4.2. La hipoteca inmobiliario:

Origen y constitución:

La hipoteca inmobiliario es la “garantía reina” por la vigorosa protección que confiere al acreedor, ya que se trata de un poder ejercitable sobre bienes inmuebles. Para el acreedor, tiene la ventaja de que son bienes de casi imposible desaparición y, además, en los que el valor se preserva.

La principal especialidad de la hipoteca en cuanto a su constitución es que en general, es requisito esencial para su constitución que se inscriba en el Registro de la Propiedad el acto por el que se crea, artículos 145 LH y 1875 del Código Civil.

Sujetos de la hipoteca:


  • Acreedor hipotecario: el acreedor cuyo crédito está garantizado con una hipoteca recibe el nombre de acreedor hipotecario.

  • Hipotecante: Dueño de los bienes inmuebles que se han ofrecido en garantía. Puede ser el deudor de la relación crediticia garantizada “deudor hipotecante”, pero no es imprescindible. En caso de que se trata de un tercero se le denomina “hipotecante no deudor” o “fiador real”.

Para ser hipotecante resulta indispensable:

  1. Ser el propietario de los bienes inmuebles ofrecidos en garantía.

  2. Tener libre disposición de los bienes hipotecados.

  • Tercer poseedor: no está regulado ni en el Código Civil ni en la Ley Hipotecario, pero se reconoce en el tráfico. El “tercer poseedor” es quien, después de constituirse la hipoteca, ha adquirido los bienes que hacen de garantía. La constitución de una hipoteca no impide al propietario del bien hipotecado enajenarlo. Estaremos ante la figura del “tercer poseedor” que:

    • Es ajeno a la relación obligatoria garantizada, pero

    • La responsabilidad real le afecta como adquiriente del bien. Por efecto de la reipersecutoriedad de los derechos reales, el acreedor garantizado con una hipoteca.

Objeto de la hipoteca:

La hipoteca inmobiliario sólo puede tener por objeto un bien inmueble, que debe reunir la condición de enajenable. Así se establece en el artículo 106 LH y se desarrolla en el artículo 107 LH, a través de un elenco de bienes susceptibles de hipoteca.

No sólo son hipotecables los inmuebles, sino también los derechos reales que sean “enajenables”. Los derechos reales son enajenables, constituyen una excepción, por ejemplo, las servidumbres o los derechos de uso o habitación. Puede hipotecarse un derecho aprovechamiento por turno, un derecho de usufructo, etc.

Los bienes objeto de hipoteca pueden soportar un número ilimitado de hipotecas; en realidad, todas las que pueda abarcar su valor económico.



Extensión de la hipoteca:

Recae la hipoteca inmobiliaria, el Ordenamiento entiende que la hipoteca se amplía naturalmente, a las accesiones naturales, mejoras realizadas en la cosa y, en su caso, a las indemnizaciones que pudieran corresponder al hipotecante a consecuencia de un siniestro o de expropiación forzosa. A esta extensión se le llama extensión natural o legal de la hipoteca.

Las partes acuerden extender la hipoteca a otros bienes conectados con el objeto hipotecario, como son los frutos, las rentas o incluso bienes inmuebles por destino. Esta extensión de la hipoteca se denomina extensión convencional o pactada.

La obligación asegurada con la hipoteca:

La regla general es que la hipoteca puede constituirse en garantía de todo tipo de obligaciones. No obstante, dado que la hipoteca es una garantía dineraria, la obligación garantizada debe ser, al menos, económicamente valorable. En el caso de que la hipoteca garantice una obligación de hacer, la hipoteca, en realidad estará garantizando la responsabilidad derivada de su incumplimiento, pero no la deuda en sí misma.

Si la obligación garantizada produce intereses, la hipoteca también cubre el pago de los mismos:


  • Si ha pasado a un tercer poseedor: sólo cubre los intereses de los dos últimos años y la parte vencida de la anualidad corriente.

  • Si continúa perteneciendo al deudor hipotecario: la hipoteca asegura todos los intereses de la obligación garantizada, sin límite temporal.

  • Todo ello, salvo pacto en contrario.

La protección de la hipoteca:

En la hipoteca inmobiliaria el bien que sirve de garantía no pasa a estar en posesión del acreedor garantizado en ningún momento. El Ordenamiento establece un mecanismo precautorio específico que permite al acreedor asegurarse de que el bien garantizado se conserve sin merma de su valor inicial. Se trata de la acción de devastación.

Según el artículo 117 LH, cuando la finca hipotecada se deteriore, disminuyendo de valor, por dolo o culpa, el acreedor tiene la facultad de solicitar al juez que mande a éste “hacer” o “no hacer” lo que proceda, para evitar el daño. Si el propietario insistiera en su conducta, el juez puede decretar que el inmueble se ponga bajo administración judicial.

Efectos de la hipoteca:

El principal efecto que se busca con la hipoteca es hacer efectivo el valor del bien ofrecido enajenándolo, en el caso de que la obligación asegurada resulte incumplida; y todo ello a través de los cauces legalmente establecidos. El procedimientos adecuado para ello es la acción real hipotecaria (artículo 129 LH y artículos 681, 640 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

La acción hipotecario se ejercitará directamente sobre el bien hipotecado, resultando indiferente quien sea el propietario del bien. El acreedor hipotecario y prescribe a los 20 años desde el momento en que éste la pudiera ejercitar.

Se prevén dos cauces entre los que el acreedor puede optar para la realización del bien hipotecado:



  • Judicial. Se caracteriza porque será el Juez quien, en este caso, promueva y supervise la realización económica del bien hipotecado. Es imprescindible que en la escritura constitutiva de la hipoteca se haya determinado el precio en el que se tasa el bien hipotecado.

  • Extrajudicial. Resultado imprescindible que se haya pactado expresamente en la escritura de constitución de la hipoteca y será el notario quien proceda y organice, de acuerdo con las formalidades establecidas en el Reglamento Hipotecario, la venta del bien.

Una vez realizado el bien, esto es, obtenido un precio tras la enajenación del mismo en pública subasta, este precio se destina al pago del acreedor. Si el precio obtenido sobrepasa la cobertura de la hipoteca, el excedente se le entrega al propietario del bien hipotecado. Si por el contrario el precio obtenido no cubre el total del crédito garantizado, no se extingue la deuda por el importe no cobrado. Esto implica que el acreedor podrá reclamar al deudor que la pague el resto del crédito pendiente dirigiéndose, en su caso, contra el resto de los bienes del deudor en virtud del principio de responsabilidad universal de éste (artículo 1911 del Código Civil).

La hipoteca ya ha sido ejecutada y puede considerarse que desaparece, pero la constancia registral de la misma no desaparece automáticamente por la extinción de la hipoteca.



Extinción de la hipoteca:

La extinción de la hipoteca por realización del bien ejecutado, la hipoteca se extingue:



  • Porque se pague el crédito que garantiza.

  • Por destrucción del bien hipotecado, expropiación forzosa, extinción del derecho constituyente.


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