Sentencia c-738/02 regimen de propiedad horizontal



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Sentencia C-738/02
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Innovaciones y alcance
EDIFICIO O CONJUNTO DE USO COMERCIAL EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Carácter de expensa común necesaria de costos de mercado
EDIFICIO O CONJUNTO DE USO COMERCIAL O MIXTO EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Sectores y módulos de contribución
EDIFICIO O CONJUNTO DE USO COMERCIAL O MIXTO EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Asunción de expensas necesarias por bienes comunes
No todas las expensas necesarias originadas en los bienes comunes, y entre ellas las provenientes de los costos de mercadeo, son necesariamente asumidas por todos los copropietarios, pues, como lo ordena la disposición que se acaba de transcribir, en los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto se debe prever la existencia de "bienes y servicios comunales que no estén destinados al uso y goce general de los propietarios”. En relación con ellos, las expensas necesarias estarán a cargo exclusivo de los propietarios de los bienes privados del respectivo sector, quienes los sufragarán de acuerdo con los módulos de contribución respectivos. Esta regla busca proteger a aquellos propietarios que, por la naturaleza, destinación, o localización de su unidad privada, no se ven beneficiados con el uso y goce de ciertos bienes o servicios comunes.

INHIBICION DE LA CORTE CONSTITUCIONAL-Contenido normativo que no se deduce de la disposición acusada
BIENES DE USO PUBLICO-Concepto constitucional más amplio
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-No identidad entre bienes comunes no esenciales y de uso público
DEMANDA DE INCONSTITUCIONALIDAD-Concepto de violación
INHIBICION DE LA CORTE CONSTITUCIONAL-Inexistencia de contenido normativo
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Quórum y mayorías/REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Quórum para decisiones
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Quórum decisorio
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Quórum deliberatorio
LIBRE DESARROLLO DE LA PERSONALIDAD EN RELACION CONTRACTUAL PRIVADA-No es absoluto/AUTONOMIA DE LA VOLUNTAD EN RELACION CONTRACTUAL PRIVADA-No es absoluta
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Mayorías máximas y mínimas
INHIBICION DE LA CORTE CONSTITUCIONAL-No adecuada sustentación del cargo
INHIBICION DE LA CORTE CONSTITUCIONAL-No adecuada sustentación del cargo
REVISORIA FISCAL EN CONJUNTO DE USO COMERCIAL O MIXTO DE REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Exigencia de ser contador público
TITULO DE IDONEIDAD PROFESIONAL-Exigencia
REVISORIA FISCAL EN CONJUNTO DE USO COMERCIAL O MIXTO DE REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Trato diferente justificado
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Publicación de listas de copropietarios que incumplen obligaciones pecuniarias
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Publicación de listas de morosos
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Publicación de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias
JUNTA ADMINISTRADORA EN REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL-Integración por propietarios y moradores

Referencia: expediente D-3988



Demanda de inconstitucionalidad contra los artículos 3° (parcial), 20, 21, 22, 45, 46, 56, 59 (parcial) y contra el Capítulo XIII de la 76 de la Ley 675 de 2001.

Actor: Juan José Neira Gómez

Magistrado Ponente:

Dr. MARCO GERARDO MONROY CABRA


Bogotá, once (11) de septiembre de dos mil dos (2002)

La Sala Plena de la Corte Constitucional, en ejercicio de sus atribuciones constitucionales y en cumplimiento de los requisitos y trámites establecidos en el Decreto 2067 de 1991, ha proferido la presente Sentencia con base en los siguientes,



ANTECEDENTES
El ciudadano Juan José Neira Gómez, en ejercicio de la acción pública de inconstitucionalidad consagrada en la Constitución Política de 1991, pide a la Corte declarar inexequibles los artículos 3° (parcial), 20, 21, 22, 45, 46, 56, 59 (parcial) y 76 de la Ley 675 de 2001.
El Magistrado sustanciador admitió la demanda al haberse satisfecho los requisitos establecidos en el Decreto 2067 de 1991. Dispuso, así mismo, el traslado al Señor Procurador General de la Nación, para efectos de obtener el concepto de su competencia, al tiempo que ordenó comunicar la iniciación del proceso al Congreso de la República y a los señores ministros de Desarrollo y de Justicia y del Derecho, al Instituto de Desarrollo Urbano, a la Cámara de Comercio y a la Junta Central de Contadores.
Cumplidos los trámites constitucionales y legales propios de los procesos de inconstitucionalidad, la Corte Constitucional procede a decidir acerca de la demanda de la referencia.


  1. EL TEXTO DE LAS NORMAS ACUSADAS

Se transcribe a continuación el texto de las norma acusadas, con la advertencia que respecto de aquellas que han sido demandadas parcialmente, se resalta y subraya lo demandado:

LEY 675 DE 2001

(agosto 3)
por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal.
El Congreso de Colombia
DECRETA:

“...
Artículo 3°. Definiciones. Para los efectos de la presente ley se establecen las siguientes definiciones:


...
Expensas comunes necesarias: Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos.
En los edificios o conjuntos de uso comercial, los costos de mercadeo tendrán el carácter de expensa común necesaria, sin perjuicio de las excepciones y restricciones que el reglamento de propiedad horizontal respectivo establezca.”

Artículo 20. Desafectación de bienes comunes no esenciales. Previa autorización de las autoridades municipales o distritales competentes de conformidad con las normas urbanísticas vigentes, la asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes de dominio privado que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad de un conjunto o edificio, podrá desafectar la calidad de común de bienes comunes no esenciales, los cuales pasarán a ser del dominio particular de la persona jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal.


En todo caso, la desafectación de parqueaderos, de visitantes o de usuarios, estará condicionada a la reposición de igual o mayor número de estacionamientos con la misma destinación, previo cumplimiento de las normas urbanísticas aplicables en el municipio o distrito del que se trate.
Parágrafo 1°. Sobre los bienes privados que surjan como efecto de la desafectación de bienes comunes no esenciales, podrán realizarse todos los actos o negocios jurídicos, no siendo contra la ley o contra el derecho ajeno, y serán objeto de todos los beneficios, cargas e impuestos inherentes a la propiedad inmobiliaria. Para estos efectos el administrador del edificio o conjunto actuará de conformidad con lo dispuesto por la asamblea general en el acto de desafectación y con observancia de las previsiones contenidas en el reglamento de propiedad horizontal.
Parágrafo 2°. No se aplicarán las normas aquí previstas a la desafectación de los bienes comunes muebles y a los inmuebles por destinación o por adherencia, no esenciales, los cuales por su naturaleza son enajenables. La enajenación de estos bienes se realizará de conformidad con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.”
Artículo 21. Procedimiento para la desafectación de bienes comunes. La desafectación de bienes comunes no esenciales implicará una reforma al reglamento de propiedad horizontal, que se realizará por medio de escritura pública con la cual se protocolizará el acta de autorización de la asamblea general de propietarios y las aprobaciones que hayan sido indispensables obtener de conformidad con el artículo precedente. Una vez otorgada esta escritura, se registrará en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, la cual abrirá el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente.
En la decisión de desafectar un bien común no esencial se entenderá comprendida la aprobación de los ajustes en los coeficientes de copropiedad y módulos de contribución, como efecto de la incorporación de nuevos bienes privados al edificio o conjunto. En este caso los coeficientes y módulo se calcularán teniendo en cuenta los criterios establecidos en el capítulo VII del título primero de esta ley.”
Artículo 22. Bienes comunes de uso exclusivo. Los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos.
Los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros, no podrán ser objeto de uso exclusivo.
Los parqueaderos destinados a los vehículos de los propietarios del edificio o conjunto podrán ser objeto de asignación al uso exclusivo de cada uno de los propietarios de bienes privados de manera equitativa, siempre y cuando dicha asignación no contraríe las normas municipales y distritales en materia de urbanización y construcción.”
Artículo 45. Quórum y mayorías. Con excepción de los casos en que la ley o el reglamento de propiedad horizontal exijan un quórum o mayoría superior y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el artículo 41, la asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión.
Para ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, se podrá exigir una mayoría superior al setenta por ciento (70%) de los coeficientes que integran el edificio o conjunto. Las mayorías superiores previstas en los reglamentos se entenderán por no escritas y se asumirá que la decisión correspondiente se podrá tomar con el voto favorable de la mayoría calificada aquí indicada.
Las decisiones que se adopten en contravención a lo prescrito en este artículo, serán absolutamente nulas.”

Artículo 46. Decisiones que exigen mayoría calificada. Como excepción a la norma general, las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto:


1. Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce.
2. Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales.
3. Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias.
4. Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario.
5. Reforma a los estatutos y reglamento.
6. Desafectación de un bien común no esencial.
7. Reconstrucción del edificio o conjunto destruido en proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%).
8. Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular, siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanística vigente.
9. Adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto.
10. Liquidación y disolución.
Parágrafo. Las decisiones previstas en este artículo no podrán tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este último caso se obtenga la mayoría exigida por esta ley.”

Artículo 56. Obligatoriedad. Los conjuntos de uso comercial o mixto estarán obligados a contar con Revisor Fiscal, contador público titulado, con matrícula profesional vigente e inscrito a la Junta Central de Contadores, elegido por la asamblea general de propietarios.


El Revisor Fiscal no podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto respecto del cual cumple sus funciones, ni tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil, ni vínculos comerciales, o cualquier otra circunstancia que pueda restarle independencia u objetividad a sus conceptos o actuaciones, con el administrador y/o los miembros del consejo de administración, cuando exista.
Los edificios o conjuntos de uso residencial podrán contar con Revisor Fiscal, si así lo decide la asamblea general de propietarios. En este caso, el Revisor Fiscal podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto.”
Artículo 57. Funciones. Al Revisor Fiscal como encargado del control de las distintas operaciones de la persona jurídica, le corresponde ejercer las funciones previstas en la Ley 43 de 1990 o en las disposiciones que la modifiquen, adicionen o complementen, así como las previstas en la presente ley.”
Artículo 59. Clases de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su consagración en la ley o en el reglamento de propiedad horizontal, por parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que estos deban responder en los términos de la ley, dará lugar, previo requerimiento escrito, con indicación del plazo para que se ajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal, si a ello hubiere lugar, a la imposición de las siguientes sanciones:
1. Publicación en lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto de la lista de los infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.”

Artículo 76. Autoridades internas. Son autoridades internas de las Unidades Inmobiliarias Cerradas:


2. La Junta Administradora, cuando esta exista; conformada democráticamente por los copropietarios o moradores que tendrán los derechos previstos en los reglamentos de la respectiva Unidad Inmobiliaria.”

LA DEMANDA
El demandante considera que las normas que acusa violan los artículos 1, 6, 13, 16, 38, 58, 63, 83, 145, 146 y 333 de la Constitución Política.
Como introducción a la exposición de los cargos que posteriormente se aducen de manera particular contra cada una de las normas demandadas, el actor expone que siendo que la Ley 675 de 2001 regula relaciones que se circunscriben al ámbito del derecho privado, debe tenerse en cuenta que en ellas prima la autonomía de la voluntad de los propietarios de los bienes privados que conforman una propiedad horizontal. En tal virtud, las disposiciones en ella incluidas “que impiden la autodeterminación de un conglomerado legal de ciudadanos, dificultan la búsqueda de la sana convivencia, la solidaridad, la libertad, el respeto a la dignidad humana, y, sobre todo, chocan con la práctica de la democracia” y, por ello, vulneran diversos preceptos superiores. Adicionalmente, pone de presente que la Ley que acusa no fue concebida para regular entidades con ánimo de lucro, y por esa razón sus disposiciones deben acomodarse a esta realidad.
En relación concreta con las normas que particularmente acusa, el actor expone los siguientes cargos:
- Respecto de la expresión que demanda del artículo 3°, que indica que en los edificios o conjuntos de uso comercial, los costos de mercadeo tendrán el carácter de expensa común necesaria, sin perjuicio de las excepciones y restricciones que el reglamento de propiedad horizontal respectivo establezca, el actor indica que esta norma resulta contraria a los artículos 1°, 6°1 y 162 de la Constitución, pues “los bienes comunes de que son condueños los propietarios de los bienes privados integrantes del conjunto o edificio, no tienen carácter mercantil y la persona jurídica que los administra tampoco”. En efecto, afirma que tal persona jurídica sólo tiene por objeto administrar dichos bienes comunes, por lo cual es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro, como expresamente lo establecen los artículos 32 y 33 de la misma Ley 675 de 2001.
Al no tenerse en cuenta lo anterior y “con el hecho de dar a los costos de mercadeo el carácter de expensas necesarias, se está obligando a todos los propietarios de bienes comunes a incurrir en este tipo de gasto, así no lo necesite o no quiera hacerlos”. Esto, en su sentir, desconoce la dignidad humana y resulta arbitrario en cuanto impide a la Asamblea General, donde se expresa la autonomía de la voluntad de los copropietarios, adoptar decisiones acordes con el objeto social de la persona jurídica encargada de administrar los bienes comunes.
- En cuanto al artículo 20, que prescribe que la asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes de dominio privado que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad de un conjunto o edificio, podrá desafectar la calidad de común de bienes comunes no esenciales, los cuales pasarán a ser del dominio particular de la persona jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal”, el actor afirma que esta norma permite una “desmembración de la propiedad horizontal”, propiedad cuya razón de ser son justamente los bienes comunes, “ingrediente esencial de la vida en comunidad”. Por ello, sostiene que esta disposición atenta contra el artículo 38 superior, que garantiza la libertad de asociación, así como contra el 63 ibidem, según el cual “(l)os bienes de uso público, los parques naturales, las tierras comunales de grupos étnicos, las tierras de resguardo, el patrimonio arqueológico de la Nación y los demás bienes que determine la ley, son inalienables, imprescriptibles e inembargables.”
En cuanto a los artículos 21 y 22 de la Ley 675 que también acusa, sin aducir cargos concretos afirma que, en el evento de resultar inexequible el artículo 20, no tendría objeto mantenerlos dentro del ordenamiento.
- En relación con el artículo 45 que contiene normas sobre quórum y mayorías para deliberar y para decidir en las reuniones de las asambleas generales de copropietarios, el demandante afirma que “en forma autoritaria impone la mayoría absoluta para adoptar decisiones que no requieren mayoría calificada, como si esta fuera la única fórmula existente”; es decir, a juicio del demandante la norma contenida en este artículo proscribe otras fórmulas de decisión como lo serían, por ejemplo, las mayorías simples o relativas, útiles para los casos en que existen más de dos propuestas alusivas a un tema. Con este proceder, estima desconocida la autonomía de la voluntad que prevalece en las relaciones de derecho privado, con lo cual resultan desconocidos los artículos 1°, 6°, 16, 1453 y 1464 de la Carta.
- La acusación contra el artículo 46, que señala los casos en que las decisiones de la asamblea general requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto, consiste en aducir que este mandato contiene el mismo autoritarismo del artículo 45 anterior. Es decir, el actor encuentra constitucionalmente reprochable que no se permita ninguna otra alternativa para la toma de esta clase de decisiones, lo cual, a su juicio, equivale a un desconocimiento de la dignidad humana, la autonomía de la voluntad de los copropietarios, la libertad y el principio democrático a que aluden los artículos 1°, 6°, 16 y 835 de la Constitución.
En cuanto a los artículos 56 y 57 que conforman el Capítulo XIII del Título I, íntegramente acusado, los cuales prescriben la obligatoriedad del nombramiento de un revisor fiscal en los conjuntos de uso comercial o mixto, que deberá ser contador público y que entre otros impedimentos se ve cobijado por el de ser propietario o tenedor de bienes privados, el demandante estima que ellos desconocen concretamente los artículos 1°, 2°, 6°, 13, 16, 83, y 333 de la Carta. Para sustentar este cargo afirma que por control interno se entiende “la vigilancia sobre su propio ente ejercida por la misma administración”; siendo que para llevar a cabo dicho control interno no se requiere la intervención de un contador público, estima que para ejercer la revisoría fiscal tampoco debe exigirse. El revisor fiscal, afirma, “es una autoridad vigilante que actúa en representación de los copropietarios cuando no produce resultados positivos el control interno”, ... “de tal manera que si la autoridad de control interno no requiere la calidad de contador público, para ejercitar la misma función el Revisor Fiscal no debe tener calidad distinta a la primera.”
Esta exigencia, continua la demanda, se debe a que estos artículos, como toda la ley, reglamentan la propiedad horizontal como si se tratara de una sociedad comercial, desconociendo que su verdadera naturaleza es la de ser una sociedad sin ánimo de lucro. Al proceder así, el legislador se extralimita en sus funciones (por lo cual viola el artículo 6° superior) y se entromete indebidamente en la copropiedad impidiendo a la voluntad de la mayoría adoptar las decisiones acordes con su razón de ser. (Por esta razón desconoce el artículo 16 de la Carta). Además, “al remitir a los copropietarios al control externo, está presumiendo la mala fe e incapacidad de los propietarios para resolver sus asuntos administrativos”, por lo cual vulnera el artículo 83 constitucional.
En cuanto al desconocimiento del artículo 333 de la Constitución, el demandante expone de la siguiente manera el concepto de violación: afirma que el hecho de que el conjunto o edificio tenga inmuebles de uso privado destinados al comercio no modifica el carácter de entidad sin ánimo de lucro que se reconoce a la persona jurídica que administra los bienes comunes. Esta persona jurídica “conforma una organización solidaria que debe funcionar como tal”, propósito que se ve frustrado por las exigencias del legislador.
Finalmente, en relación con los artículos 56 y 57 el demandante estima que resultan contrarios al artículo 13 de la Carta, que consagra el derecho a la igualdad, pues impone el requisito de tener revisor fiscal sólo a unas copropiedades -las de uso comercial o mixto- mientras libera a otras de esta obligación “a pesar de tratarse de personas jurídicas del mismo carácter.”
-Respecto del numeral 1° del artículo 59 que dentro de las sanciones que por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias que pueden ser impuestas a los propietarios, tenedores o terceros, incluye la de la publicación en lugares de amplia circulación de la lista de infractores, con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción, el demandante arguye que si la Constitución protege el derecho a la intimidad, las autoridades no pueden disponer la difusión de las faltas o errores “en que lleguen a incurrir los habitantes de una propiedad horizontal”. A su juicio, “esta disposición en una coacción lacerante sobre quien recaiga”.
- Por último, el actor demanda el numeral 2° del artículo 76 de la Ley 675 de 2001, que enumera a la Junta Administradora dentro de las autoridades internas de las Unidades Inmobiliarias Cerradas señalando que, cuando exista, estará compuesta “por los copropietarios o moradores”. Esta última expresión es la que motiva el reproche del demandante, pues estima que la ley “con la inclusión de los moradores en la Junta Administradora, está desconociendo el derecho exclusivo que asiste a los copropietarios de la Unidad Inmobiliaria Carrada para administrar directamente los bienes comunes de sus propiedades privadas” pues “sin desconocer que la propiedad tiene una función social que implica obligaciones, el legislador no debe introducir condiciones que pongan en riesgo el derecho que, además del Art. 58 de la C.N., el Art. 17 de la declaración de los derechos del hombre considera sagrado e inviolable pues, siendo inherente a la persona, no puede ser afectado por actos contrarios a la razón y a la justicia”.


  1. INTERVENCIONES




1. Intervención de la Junta Central de Contadores
Dentro del término correspondiente, intervino el ciudadano Benjamín López Arciniegas, vicepresidente de la Junta Central de Contadores, quien expuso una serie de consideraciones en defensa de la constitucionalidad del artículo 56 de la Ley 675 de 2001. Tras hacer un extenso recuento de la historia de la institución de la revisoría fiscal en nuestra legislación y de los objetivos que hoy en día ella persigue como órgano de fiscalización, el ciudadano interviniente destaca la importancia de que el legislador haga obligatoria esta figura en toda clase de entes sin atender a que persigan o no ánimo de lucro, pues ella “sirve de garantía y de seguridad acerca del cumplimiento de las normas legales y estatutarias por parte de los administradores, como también sobre el correcto y eficiente manejo de los recursos”.
Destaca igualmente que, para el correcto ejercicio de sus funciones, el legislador ha dispuesto que la revisoría fiscal sea ejercida por contadores públicos, quienes están capacitados específicamente para esta tarea. Además, resalta la importancia de que su gestión sea libre de todo conflicto de interés, a fin de que sea objetiva e imparcial. Para ello, afirma, es menester que exista un régimen de impedimentos especial, aun tratándose de entes sin ánimo de lucro, como lo son las copropiedades comerciales o mixtas.
Por todo lo anterior descarta la inconstitucionalidad del artículo 56 que prescribe la obligatoriedad de revisoría fiscal en los conjuntos de uso comercial o mixto, revisoría que debe ser ejercida por un contador público, que no podrá ser propietario o tenedor de bienes privados.

2. Intervención del Ministerio de Desarrollo Económico
El abogado Camilo Alfonso Herrera Urrego, en representación del Ministerio de la referencia, solicitó a la Corte declarar la exequibilidad de las normas demandadas, basándose en los siguientes argumentos:
-Para responder a la acusación formulada en contra la parte acusada del artículo 3°, que indica que en los edificios o conjuntos de uso comercial los costos de mercadeo tendrán el carácter de expensa común necesaria, el inteviniente explica que dichos costos son fijados mediante el sistema de “módulos de contribución” y no necesariamente en proporción directa al índice de copropiedad. En efecto, recuerda, la misma ley define que los módulos de contribución son “índices que establecen la participación porcentual de los propietarios de bienes de dominio particular, en las expensas causadas en relación con los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a una parte o sector determinado del edificio o conjunto de uso comercial o mixto”.6 Este sistema de reparto de las expensas comunes, sostiene el interviniente, evita situaciones injustas que podrían presentarse cuando algunos copropietarios no usaran determinados bienes comunes y, por ende, no percibieran ningún beneficio y hace infundadas las acusaciones del demandante.
- De igual manera descarta el cargo de inconstitucionalidad aducido en contra del artículo 20, pues estima que el mismo se esgrime desde la consideración de que los bienes comunes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal son “bienes de uso público”, lo cual no es cierto. En su opinión, estos bienes son del dominio privado de los copropietarios y no de la persona jurídica originada en la constitución de la copropiedad. De otro lado, estima que el cargo de inexequibilidad formulado contra los artículos 21 y 22 siguientes, que tratan sobre el procedimiento para la desafectación de los bienes comunes, no es claro.
- Sobre la acusación que recae en el artículo 45, que contiene normas sobre quórum y mayorías para deliberar y para decidir en las reuniones de las asambleas generales de copropietarios, el interviniente en nombre del Ministerio de Desarrollo Económico indica que con esta norma el legislador quiso unificar la diversidad de disposiciones que al respecto existían tanto en la Ley 182 de 1948 como en la 16 de 1986 y buscó evitar dificultades que sobrevenían en la administración de los conjuntos como consecuencia del ausentismo en las reuniones de la asamblea general.
-En relación con el artículo 46, relativo a aquellas decisiones que exigen mayoría cualificada, el ciudadano defiende su constitucionalidad reiterando lo dicho respecto del artículo anterior, esto es, que con estas normas el legislador quiso facilitar la adopción de decisiones en las reuniones de copropietarios, lo cual no desconoce ninguna norma de la Constitución.
Acerca del artículo 59, sobre sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, la intervención del Ministerio de la referencia indica que las mismas deben ser impuestas de conformidad con los principio del debido proceso y que pueden ser impugnadas judicialmente. Además, recuerda como la jurisprudencia de esta Corporación ha avalado la procedibilidad de la imposición de este tipo de sanciones, y particularmente ha puesto de presente que la publicación de las listas de deudores morosos no vulnera el derecho a la intimidad y al buen nombre.
Respecto de la acusación formulada en contra del artículo 76 en relación con la cual el demandante considera que se ponen en peligro los bienes privados y en consecuencia los comunes, al permitirse a los moradores formar parte de las Juntas Administradoras, el interviniente se limita a recordar que tal norma sólo rige para las Unidades Inmobiliarias Cerradas.
Finalmente, en cuanto al artículo 56 que obliga al nombramiento de un revisor fiscal en los conjuntos de uso comercial o mixto, indicando que deberá ser contador público y que no podrá ser propietario o tenedor de bienes privados, la intervención del Ministerio de Desarrollo afirma que los cargos aducidos en realidad corresponden a opiniones personales del demandante, no soportadas con argumentos que demuestren el desconocimiento de la Constitución.
3. Intervención de la Cámara Colombiana de la Construcción
Como presidente ejecutivo del organismo gremial de la referencia, intervino dentro del proceso el ciudadano Eduardo Jaramillo Robledo para defender la constitucionalidad del artículo 56 de la Ley 675 de 2001. En sustento de su posición afirmó que la revisoría fiscal, tal y como es desarrollada por la menciona Ley, “es una institución que cumple funciones que son compatibles con la naturaleza de la persona jurídica que surge de la propiedad horizontal”. Pone de presente que, dentro de éste régimen legal, “la propiedad horizontal administra recursos suministrados por los dueños de bienes privados a través de cuotas ordinarias y extraordinarias”, recursos que tienen un fin específico y sobre los cuales recae el interés de todos los copropietarios en que sean administrados correctamente, interés que también concurre en terceros que establezcan relaciones jurídicas con la copropiedad. Adicionalmente, las funciones de la Asamblea General y del administrador de la propiedad horizontal ameritan la existencia del revisor fiscal, cuya labor sólo puede redundar en beneficio para los mismos propietarios. Lo anterior, sumado a la libertad de configuración que le asiste al legislador en la materia, pues no existe norma superior que prohíba la incorporación de la revisoría fiscal a personas jurídicas distintas de las sociedades comerciales, hace que el cargo de la demanda carezca de todo fundamento.
En cuanto a la acusación de inconstitucionalidad formulada en contra del artículo 56 por supuesto desconocimiento del principio de buena fe y de la autonomía de los copropietarios, el interviniente la rechaza arguyendo que, antes bien, la revisoría fiscal asegura una gestión de la copropiedad ajustada a la ley y permite la participación activa de los copropietarios en la toma de decisiones.
Por último el organismo gremial, a través de su presidente ejecutivo, descarta también la acusación por desconocimiento del derecho a la igualdad aducida en contra del artículo en mención, pues estima que la situación fáctica y jurídica de los conjuntos de uso residencial no es la misma que la de los de uso comercial o mixto, por lo cual el legislador bien podía dispensar un trato diferente imponiendo a estos últimos la obligación de contar con un revisor fiscal.

V. CONCEPTO DEL PROCURADOR GENERAL DE LA NACIÓN
El Procurador General de la Nación, Edgardo Maya Villazón, solicita a la Corte declarar la exequibilidad del inciso 2° del artículo 3°, de los artículos 45, 46, y 59 así como la del Capítulo XIII del Título I de la Ley 675 de 2001. En cuanto al numeral 2° del artículo 76, pide que sea declarado inexequible. Y sobre la acusación formulada en contra de los artículos 20, 21 y 22, estima que la Corte debe inhibirse de llevar a cabo un pronunciamiento de fondo. Como fundamento de estas solicitudes, expone lo siguiente:
-En relación con el inciso 2° del artículo 3°, que como se recuerda afirma que en los edificios de uso comercial los costos de mercadeo tienen el carácter de expensa común necesaria, la vista fiscal sostiene dichos gastos sí pueden constituirse en una necesidad esencial para los comerciantes, pues de ellos puede depender que su actividad comercial sea próspera, por lo cual el legislador podía darles la categoría que les dio. Además, recuerda que los copropietarios tienen potestad para establecer dichas expensas y para señalar su cuantía, por lo cual no puede entenderse que la ley esté imponiendo dicha obligación, sino tan solo otorgando la posibilidad de que se incluyan como expensas necesarias. De otro lado, afirma, el sistema de reparto de estos gastos a través del mecanismo de los módulos de distribución, que permite la sectorización de los bienes y servicios comunales que no están destinados al uso y goce general de los propietarios de las unidades privada, garantiza el derecho a la igualdad de los copropietarios a la hora de tomar decisiones y sufragar costos como aquellos a que se refiere esta disposición. Por todo lo anterior no encuentra el Ministerio Público cómo la norma en referencia pueda desconocer la dignidad humana o el derecho al libre desarrollo de la personalidad de los copropietarios.
- Respecto de las acusaciones formuladas en contra de los artículos 20 a 22 de la Ley 675 de 2001, el señor procurador estima que se presenta una ineptitud sustantiva de la demanda. A su juicio, el actor no explica de qué manera se desconoce el derecho de asociación por el hecho de que la norma legal permita la desafectación de bienes comunes de carácter no esencial, para pasarlos al dominio de la persona jurídica que se crea en el acto de formación de la propiedad horizontal. De igual manera considera que la demanda parte de un error cuando estima que los bienes comunes de un edificio son bienes de uso público, y sobre esta estimación edifica el cargo de violación constitucional. Por lo anterior, en relación con estas normas la vista fiscal propone un fallo inhibitorio.
- En cuanto a los artículos 45 y 46, que contienen normas sobre quórum y mayorías que el demandante estima que no pueden ser impuestas a los copropietarios, el Ministerio Público indica que la carencia de ánimo de lucro no es circunstancia que impida al legislador “establecer parámetros que permitan garantizar que las decisiones al interior de la asamblea general de propietarios sean tomadas democrática y justamente.” Igualmente, el procurador encuentra que “las normas superiores que se consideran vulneradas, relativas a la dignidad humana y al libre desarrollo de la personalidad en nada tienen que ver con la regulación sobre mayorías requeridas en los preceptos cuestionados”.
-Respecto del artículo 59 sobre publicación en áreas de alta circulación de las listas de infractores del régimen de la copropiedad, la vista fiscal recuerda la jurisprudencia de esta Corporación que ha hecho ver que “el derecho al buen nombre no es absoluto ni gratuito, y exige, como presupuesto indispensable, el mérito, esto es, la conducta irreprochable de quien aspira a ser su titular y al reconocimiento social del mismo.” Con base en esas consideraciones descarta también esta acusación.
- Sobre los cargos aducidos en contra del numeral 2° el artículo 76, referente a la posibilidad de que los “moradores” de la copropiedad formen parte de la Junta de Administración, el concepto fiscal estima que deben prosperar. En efecto, sostiene que la expresión “moradores” es genérica, incluyendo a propietarios, poseedores y tenedores; por ello, genera inseguridad jurídica y no constituye suficiente garantía del derecho de propiedad.
- Por último en relación con la constitucionalidad del Capítulo XII del Título I, relativo a la obligatoriedad de contar con revisoría fiscal en las conjuntos de uso comercial o mixto, el señor procurador afirma que la carencia de ánimo de lucro no es circunstancia que impida al legislador imponer esta obligación, pues ello no emana de la Carta. A su juicio, la libertad de configuración legislativa que tiene el congreso, le permitía llegar a tal decisión, que, además, responde al interés general que se pretende asegurar con la revisoría. La medida de control no impide a los propietarios el tomar libremente decisiones, ni limita su poder de deliberación.


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