Reseña Legislativa 964 13 de agosto de 2010



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Reseña Legislativa 964

13 de agosto de 2010

REGISTRO DE CORREDORES DE PROPIEDADES

Boletín 6228-03










I. DESCRIPCIÓN

REFERENCIA : Crea el Registro Nacional de Corredores de Propiedades

INICIATIVA : Moción de los deputados Sra. Pascal y Sres. Chahuán, Eluchans, Forni, González, Leal, Ortiz, Robles y Tuma

ORIGEN : Cámara de Diputados

COMSIÓN : De Economía, Fomento y Desarrollo

INGRESO : 3 de diciembre de 2008

ARTICULADO : 5 artículos



II. OPINIÓN EJECUTIVA DE LyD

1.-

2.-

3.-


Se crea un Registro de Corredores de Propiedades, en al cual se deberán inscribir obligatoriamente quienes deseen ejercer esta actividad, cumpliendo para ello los requisitos que establece el proyecto (ser ciudadano o extranjero residente, educación media y no haber sido condenado por estafa). Los demás serán establecidos por el reglamento, lo que es inconstitucional, dado que la regulación de actividades económicas, solo puede ser regulada por ley (y no por reglamento).
Como suele suceder con este tipo de registros, que se establecen para después cerrarse (como sucedió con los taxis), es probable que también se trate de establecer, por esta vía, una restricción de la oferta del servicio de corretaje de propiedades; lo que a su vez traería como consecuencia un encarecimiento de las respectivas comisiones, perjudicando a los consumidores.

El proyecto es altamente inconveniente, por lo que la Comisión de Economía de la Cámara rechazó la idea de legislar, pero el proyecto debe ir en todo caso a la sala, donde se podría revertir el rechazo y continuar la tramitación del proyecto.

III. CONTENIDO DEL PROYECTO DE LEY



Se exige, para ejercer como corredor de propiedades, estar inscrito en el respectivo Registro (que se viene creando).
Solo los corredores inscritos podrán usar la denominación de “corredor de propiedades”.
Se establecen ciertos requisitos para inscribirse (que se comentan después, dadas algunas dudas en la redacción).
El Registro estará a cargo de la persona jurídica que se adjudique su administración en una licitación, que será regulada en un reglamento.
En caso de rechazo de la inscripción o de su cancelación, se otorga recurso ante el juez de letras correspondiente al domicilio del solicitante.
La causal que da origen a la cancelación de la inscripción consiste en haber dejado de cumplir los requisitos necesarios para la inscripción (entre otros, ser ciudadano, haber cursado enseñanza media no haber sido condenado por delitos contra la propiedad o estafa).




Para mayor información ver proyecto de ley en el Anexo

IV. COMENTARIOS DE MÉRITO




1.- Tramitación.

Este proyecto de ley ha sido estudiado en la Comisión de Economía, Fomento y Desarrollo de la Cámara de Diputados, que, con fecha 14 de junio de 2010 emitió el correspondiente informe. En él se rechaza la idea de legislar y se remite el informe a la sala de la Corporación, proponiendo el rechazo del proyecto e incluyendo, en conformidad al Reglamento, el texto rechazado.
La sala de la Cámara, en consecuencia, puede aprobar el informe, lo que significa rechazar la idea de legislar (caso en el cual el proyecto termina su tramitación y no podrá ser renovado sino transcurrido un año1); o bien podría rechazar el informe, aprobando, en consecuencia la idea de legislar (caso en el cual continuaría su tramitación volviendo a la Comisión para su estudio en particular).
Conviene precisar que la idea de legislar no tiene un carácter abstracto, como por ejemplo “legislar acerca de los corredores de propiedades”, sino que debe concretarse en un texto específico, esto es, un proyecto formalmente redactado. Por ello, es este texto (que contiene la idea de legislar) el que se aprueba o rechaza. Así lo ordena el artículo 287, Nº 8, del Reglamento de la Cámara, citado en el Informe.
Por la misma razón, el texto analizado en esta Reseña Legislativa es el contenido en el antes citado informe de la Comisión de Economía, Fomento y Desarrollo de la Cámara de Diputados.




2.- El peligro de cierta clase de registros.




Existen, en general, dos grandes tipos de registros: los que definen, establecen y protegen derechos; y los que tienen por objeto impedir que quienes no estén inscritos ejerzan alguna actividad o desarrollen algún tipo de comercio o profesión.
En el primer tipo tenemos, por ejemplo, el Registro de Propiedad que llevan los Conservadores de Bienes Raíces y que permite determinar con la sola copia autorizada de una inscripción quien es el dueño de una casa, departamento, local comercial, etcétera. Es una manera de acreditar ante todos el derecho de propiedad que asiste al dueño. Sin ese registro sería más difícil o costoso acreditar dominio y se podría dar el caso de personas que pretendieran discutirle su calidad de propietario al legítimo dueño. El Registro de Propiedad inhibe esa discusión y por el contrario obliga a respetar ese derecho. Puede reflexionarse en el sentido de que en la Edad Media, sin una institución equivalente al Conservador de Bienes Raíces, casi la única propiedad que era viable, era la que podía ser defendida mediante la fuerza por su propietario con sus propias milicias (lo que dio origen al feudo).
Otros ejemplos lo constituyen el registro de aeronaves, el de comercio, el de naves, el de vehículos motorizados, que, producen también ese mismo efecto de proporcionar un medio barato y eficaz de acreditar el dominio sobre un bien o la existencia de una determinada entidad jurídica.
Cosa distinta son los registros creados para impedir que los que no están inscritos en él puedan desarrollar alguna profesión, industria, comercio o actividad económica. Estos registros solo tienen sentido si se pueden cerrar, pues de lo contrario carecen de toda utilidad práctica.

La creación de estos registros se fundamentaría, según las razones comúnmente esgrimidas, en la conveniencia de que se fiscalice en mejor forma la respectiva actividad. Sin embargo, la motivación, tácita por cierto, para crear esta clase de registros es su eventual cierre, del mismo modo que ya se hizo con el Registro de Taxis. Éste se cerró inicialmente por dos años, luego por otros cinco y cinco más, y actualmente se propone su cierre indefinido2.

En el caso de los corredores de propiedades, muchos se han constituido como sociedades comerciales y por lo tanto, inscritas en un registro donde se puede establecer quiénes son los socios, su capital y otras características. Las personas naturales, por su parte, están sujetas (igual que los representantes de personas jurídicas) a las normas generales que sancionan delitos de apropiación indebida, estafa y otros en que pudieran incurrir. No se ve, entonces, la necesidad de que exista un registro de corredores de propiedades.

Cuando se crea un registro que no tiene por objeto preservar la propiedad, es porque se está pensando en cerrarlo, como sucedió en el caso de los taxis; y aunque formalmente no sea cerrado el de corredores de propiedades, probablemente se le introducirán limitaciones o restricciones que producirán una barrera para el ejercicio de esta actividad. Ello solo beneficia a los que ya están inscritos, perjudica a quienes no podrán a futuro desempeñarse como tales, y la consiguiente restricción de la oferta del servicio, elevará su precio o las comisiones que se cobran, perjudicando así a los consumidores.






3.- Aspectos específicos del proyecto.

a) La definición de corredores de propiedades que contiene el artículo 1º es tautológica, pues tienen esa calidad, según el proyecto, los intermediarios “que se dedican habitualmente a esta actividad”. Esta definición que, en esencia, define como los corredores de propiedades a quienes ejercen la actividad de corredores de propiedades, es impropia de un texto legal sobre la materia.
La insuficiencia de la definición, lo que tal vez sea intencional, podría requerir que el reglamento, por la vía de señalar los requisitos, pudiera precisar el contenido de la definición. Por ejemplo, ¿se considera o no, dentro del corretaje, la administración de edificios? Ésta es una actividad que generalmente ejecutan los corredores de propiedades; pero también otras personas, incluso profesionales, que probablemente deberían inscribirse o no poder ejercer en este rubro. Además podrían quedar afectos a regulaciones reglamentarias cuyo tenor y alcance el legislador desconoce.
b) El mismo artículo, en su inciso segundo, luego de señalar los requisitos para ser corredor de propiedades, encarga al reglamento establecer “los demás requisitos”. Esta remisión al reglamento es constitucionalmente inadmisible, pues se está regulando una actividad económica a la que tiene derecho cualquier persona conforme al artículo 19, Nº 21, de la Constitución, precepto constitucional que exige, en caso de ser necesario regular una actividad económica, una norma legal y no reglamentaria.
El proyecto permite que el reglamento establezca requisitos adicionales a los que establecería la ley, lo que excede el marco regulatorio que permite la Constitución.
c) La administración del Registro que se viene creando, se encarga a una persona jurídica, la que será elegida mediante licitación. Pero tal licitación se realizará conforme al reglamento, sin que se señalen en la ley los elementos esenciales del procedimiento administrativo destinado a resolver el acto de adjudicación. Es una exigencia constitucional que las bases de los actos de la Administración se encuentren en la ley (artículo 63, Nº 18), exigencia que el proyecto no cumple, y deja en libertad de acción al Ejecutivo para regular el procedimiento son una base legal que lo sustente.
d) El artículo 4º del proyecto se refiere a la cancelación del Registro, lo que produce el efecto de no poder continuar ejerciendo la actividad. Sin embargo, la causal de cancelación es tan amplia como lo siguiente: “haber dejado de cumplir con los requisitos necesarios para la inscripción”. Estos requisitos son: ser ciudadano, lo que supone ser chileno mayor de 18 años y no haber sido condenado a pena aflictiva; o también extranjero residente en el país (en este caso de cualquier edad y sin expresión de plazo de residencia); haber cursado enseñanza media o equivalente y “no haber sido condenado por delito contra la propiedad o alguna figura especial o genérica de estafa”. Los delitos contra la propiedad son los de robo y hurto, la receptación (o aprovechamiento de especies robadas o hurtadas), la usurpación, las defraudaciones y las estafas y otros engaños (además del incendio intencional y el delito de daños).
En primer lugar debe observarse la formulación de no haber sido condenado por delito contra la propiedad o por estafa, es impropia, desde que la estafa, en cualquiera de sus formas, es un delito contra la propiedad.
Además, el requisito para ejercer como chileno es más estricto que para los extranjeros: a éstos solo se les exige residencia en el país y no haber sido condenado por delitos contra la propiedad, incluida la estafa; a los chilenos, en cambio, se les exige 18 años, y no haber sido condenado a pena aflictiva (igual o superior a 3 años y un día) por cualquier delito y no solamente por los que vulneran la propiedad. Es decir, será más fácil cancelar la inscripción en el Registro a un chileno que a un extranjero.
Pero más grave aún, es que los demás requisitos van a quedar establecidos en el reglamento, el cual, en consecuencia, va a crear también otras causales de cancelación de la inscripción. Ello significa dejar en manos del Ejecutivo el ejercicio de esta actividad económica.
La objeción anterior no se supera por el hecho de establecerse un recurso ante los tribunales de justicia, toda vez que éstos, por falta de una regulación legal eficiente, no podrán ejercer debidamente la función de tutelar el ejercicio de la actividad.







V. ANEXO
Artículo 1º.- Son intermediarios o corredores de propiedades las personas naturales o jurídicas establecidas en Chile que se dedican con habitualidad a esta actividad.
Para ejercer el corretaje de propiedades se requiere ser ciudadano o extranjero residente en el país, haber cursado la enseñanza media o equivalente y no haber sido condenado por delito contra la propiedad o alguna figura especial o genérica de estafa. Las personas jurídicas deberán estar constituidas en Chile y nombrar como representante o gerente a una persona en posesión de un título profesional o técnico de a lo menos cinco semestres de duración, que deberá cumplir con los mismos requisitos para ser corredor de propiedades que una persona natural. El reglamento establecerá los demás requisitos.
Los corredores de propiedades deberán estar inscritos en un Registro Nacional de Corredores de Propiedades, de acuerdo con las normas del reglamento, de carácter público y obligatorio, que será requisito habilitante para la prestación del servicio.
Los corredores de propiedades que utilizaren páginas web o correo electrónico deberán exhibir el certificado que acredite su inscripción en el Registro, bastando en los correos electrónicos colocar el número de inscripción. La misma obligación regirá para quienes mantuvieren oficinas, debiendo el certificado exhibirse en forma visible.
Las personas que no estuvieren inscritas en el Registro y ejerzan como corredores de propiedades serán sancionadas con la pena de presidio menor en cualquiera de sus grados y multa de 100 a 200 unidades tributarias mensuales.
Artículo 2º.- Créase el Registro Nacional de

Corredores de Propiedades, a cargo de la persona jurídica que se adjudique la licitación, realizada de conformidad a las normas del Reglamento.


Artículo 3º.- Los encargados del Registro deberán pronunciarse sobre las solicitudes de inscripción dentro del plazo de treinta días desde su requerimiento. Transcurrido el plazo sin pronunciamiento deberá efectuarse la inscripción dentro de tercero día.
Todas las resoluciones deberán ser fundadas y notificadas por carta certificada o correo electrónico, según lo señale el solicitante. La resolución que falle la reconsideración será apelable, dentro del plazo de diez días, para ante el juez de letras del domicilio del solicitante.
Si se rechaza la inscripción podrá pedirse reconsideración dentro del plazo de cinco días. Los encargados del Registro deberán pronunciarse con respecto a la reconsideración dentro del plazo de diez días. Transcurrido este último plazo sin pronunciamiento deberá efectuarse la inscripción dentro de tercero día.
Si se declarare que el rechazo ha sido injustificado, la persona a cargo del Registro será responsable de los perjuicios ocasionados.
Artículo 4º.- La inscripción en el Registro sólo podrá ser cancelada mediante resolución firme, previa audiencia del afectado, fundada en haber dejado de cumplir con los requisitos necesarios para la inscripción. Esta resolución será reclamable, en procedimiento sumario, ante el juez de letras del domicilio del solicitante.
Articulo 5º.- Se reserva el uso de la expresión "corredor de propiedades" únicamente a las personas que se encuentren inscritas en el Registro que se señala en el artículo primero.

1 Artículo 68 de la Constitución Política.

2 Véase Reseña Legislativa 960.





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