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Hola!!

En el Foro han solicitado estos 2 temas (34 y 35, Notarías, Urbanismo) yo he respondido:

"tienen 2 "problemas" que ahora no puedo corregir (no tengo tiempo: estoy de lleno con el 2º): uno es que me salieron muy largos; otro, que posiblemente hay algunas erratas (ahora mismo no sé cuáles, pero NO graves:  yo suelo imprimirme una 1ª versión, me la leo y la estudio (cronometrando) luego la retoco, corrijo, resumo un poco y la imprimo una 2ª vez (ESTA 2ª versión ES LA QUE ENVIARÉ)... aún así a veces también me queda largo o con erratas (o sugerencias del preparador) que incorporo (o tacho) a mano en el tema ... es esto último lo que NO puedo rehacer ahora...)

 

Los temas son de junio 2003, y más que no actualizados es que seguramente hay algún "gazapo".



 

T-35. Actuaciones sistemáticas: Sistemas de actuación; proyectos de equidistribución: Tramitación y efectos. Viviendas de Protección Pública: Especial referencia a su transmisión.



I.- ACTUACIONES SISTEMÁTICAS: SISTEMAS de ACTUACIÓN;
A.- (INTRO)
i.- En el tema anterior se estudia la“GESTIÓN del SUELO” en Gral., es decir: los procedimientos para que la realidad territorial se adecue a lo previsto en las Ns de planeamiento; y en particular las actuaciones asistemáticas o AISLADAS, que en sentido amplio son todas las que NO tratan de desarrollar el Planeamiento NI emplean ninguno de los Sistemas que ahora veremos. P.t. se definen por contraposición a las SISTEMÁTICAS, objeto del presente tema.
ii.- En cualquiera de los casos, la EJECUCIÓN del Planeamiento, parte de 4 PRESUPUESTOS:
1.- La existencia de una Norma habilitadora (Plan Gral., Parcial, Especial, PAU --según cada clase suelo-- o en defecto de PGM, en virtud de las llamadas Normas subsidiarias.
2.- Delimitación del polígono o unidad de actuación.
3.- Cálculo del aprovechamiento urbanístico “tipo” o “medio apropiable, ex tema 33
4.- Y finalm la DET.ción de las FORMAS de ACTUACIÓN, que, Sistemáticas o no, admiten fórmulas muy diversas; Su concreción corresponde a las CCAA, con arreglo a…
iii.- …la LEGISLACIÓN URBANÍSTICA, y el 1er. problema que plantea es el de su delimitación; su estudio corresponde al T-33, en éste partiremos directamente de la St. T.C. 20 marzo 1997 que declaró la INCE.dad de gran parte del TR 26 junio 1992 por invadir las competencias autonómicas en materia de urbanismo, que ex Art. 148-1-3º CE-78, pueden asumirse con carácter exclusivo por cada CCAA, y así lo habían hecho TODAS ellas a través de sus ESTATUTOS de AUTONOMÍA.
.- y ello hasta el punto de que el Estado ni siquiera podría derogar tp la legislación anterior, … aplicabilidad supletoria del T.R. (9 abril)1976 … en cuyo desarrollo se dictaron los 3 Regl. de Planeamiento, Gestión y Disciplina Urbanística de 1978, aplicables teniendo en cuenta la Tabla de Vigencias del RD 23 febr. 1993 y siempre que no se opongan a la actual legislación...
a.- …donde en el ÁMBITO ESTATAL destaca:
l.- el R.D. de 4 julio 1997 aprobando “normas complementarias al R.h. en materia de inscripción de actos de naturaleza urbanística en el Reg. de la Prop.”,
2.- la vigente L.S. 13 abril 1998, (Ref’ por el RDL 23 junio 2000, )
*.- que deja subsistentes diversos preceptos aislados del T.R.’92 por ser de competencia estatal, especialmente las Ns sobre Publicidad Registral: Arts. 307 a 319.
b- A su vez, la LEGISLACIÓN AUTONÓMICA.-
1.- abarca hoy, ex TC, la gran mayoría de las instituciones de Ordenación del Territorio: Planeamiento, Ejecución, Sistemas de Actuación o Disciplina Urbanística
2.- Apuntábamos que TODAS las CCAAs han desarrollado su propia normativa; a título de ejemplo: L. VALENCIANA 15 nov.’94, la ARAGONESA de 25 marzo’99,

de MADRID de 17 julio 2001 o la CATALANA de 14 marzo 2002;


3.- exponer todas sus especialidades nos es temporalmente imposible:
a.- y la legislación estatal es de mínimos, pues su desarrollo compete basicam. a las CC.AA.
b.- por lo que muchas de las instituciones del presente tema, deberemos estudiarlas en términos abstractos o teóricos, tomando, de la Legislación Autonómica, sus múltiples denominadores comunes, la mayoría de los cuales son producto de la práctica urbanística estatal anterior.
B.- (P.os.-) Por ello, la LS se limita a proclamar, en los Arts. 3º a 6º diversos PRINCIPIOS que deben regir toda actuación urbanística :
1.- El de participación de la comunidad en las plusvalías de la urbanización;
2.- El de Equidistribución, infra;
3.- El de coordinación entre iniciativa pública y privada: ART 4: Los propietarios deberán contribuir, en los términos establecidos en las leyes, a la acción urbanística de los entes públicos, a los que corresponderá, en todo caso, la dirección del proceso, sin perjuicio de respetar la iniciativa privada, (...) que las AAPP fomentarán en la medida más amplia posible.(..) aunque aquélla NO ostente la Propiedad del Suelo.
4.- Y los de participación pública en el planeamiento y la gestión, así como, ex Art. 6 el Dcho de los administrados a exigir de la Adm. actuante un informe escrito sobre la situación y condiciones urbanísticas de una finca o zona determinada.
C.- Centrándonos ya en las ACTUACIONES SISTEMÁTICAS, las CCAAs suelen distinguir, en función de la mayor o menor intervención de la AAPP:
a.- Las DIRECTAS: sistemas de Expropiación
b.- INDIRECTAS: los de Compensación, Ejecución Forzosa, Concesión Adva. y por Convenio
c.- y MIXTAS: el de Cooperación,
I.- El único Sistema que la L’98 contempla específicamente es el de EXPROPIACIÓN
a.- en que la AAPP adquiere TODOS los terrenos y actúa por sí SÓLA,

b.- donde los Arts. 33 y ss señalan que:
1. Su aprobación implicará la declaración de utilidad pública y la necesidad de ocupación
2. La expropiación, en materia de urbanismo, puede operar de 2 formas: como actuación aislada, tenga o no carácter sancionador; y como sistema de actuación urbanística, caso en que la L.E.F. de 16 dic. 1954 se aplica supletoriamente
3. El justiprecio puede determinarse mediante expediente individualizado o por el procedimiento de tasación conjunta.
4. Puede satisfacerse mediante la adjudicación de terrenos.
5. Y su pago o depósito habilitará para la ocupación de la finca, Aº.38OJO PARCIALm NULO ex STC 11 julio’01
6. cfrme. al Art. 39 que
i.- la falta de inmatriculación de la finca afectada por la expropiación, no será obstáculo para la inscripción de la superficie objeto de la actuación.
ii.- Será título inscribible el acta de ocupación acompañada de la de pago o consignación del justiprecio,
iii.- y deberá incorporar la referencia catastral y la identificación de la nueva finca mediante el sistema gráfico de coordenadas.
7. Finalmente, el Art. 40 contempla diversos supuestos de Reversión.
**.- En cuanto a los DEMÁS SISTEMAS, habrá que acudir a Ns AUTONÓMICAS, que en gral.
II.- Admiten el de CONCESIÓN ADVA, las obras de urbanización se realizan por un Agente urbanizador Privado, quien (como hemos visto) puede instar la actuación, ostente o no la Propiedad del Suelo y deberá ser retribuido por los propietarios del suelo; en metálico o mediante la adjudicación de solares o Dchos. de Aprovechamiento; figura q Tb cabe en..

III.-…en la Urbanizac POR CONVENIO, que tiene su origen y fundamento en LRJAAPP y Proc. Advo. Común 26 nov’92 (que prevé su terminación x convenio) y que hoy las CCAA suelen incluir entre las Actuaciones SISTEMÁTICAS,
1.- Aunque en realidad, NO son verdaderos Sistemas de actuación sino Negoc Jdícos de NTZA ADVA; que por su flexibilidad facilitan su desarrollo,
2.- Los Convenios Urbanísticos pueden referirse tanto al Planeamiento en sí, como a la GESTIÓN y EJECUCIÓN del mismo, pero SIN poder alterarlo NI contravenir Ns imperativas.
IV.- Los SISTEMAS de COMPENSACIÓN,
A.- CONCEPTO: Suelen configurarse como aquéllos en que los propietarios aportan los terrenos de cesión obligatoria, realizan a su costa la urbanización, y (salvo que se trate de un único propietario) se constituyen en Junta de Compensación.
B.- La TRAMITACIÓN:
1.- Se inicia a petición de los propietarios que representen la mayoría de la superficie de la unidad de actuación, presentando un proyecto de estatutos y de bases de actuación de la JC a la AAPP actuante para que los…
2.- … apruebe inicialmente, con lo que se publicarán en el BOP y se notificarán individualmente a todos los propietarios afectados, abriéndose un plazo de alegaciones.
3.- Tras la aprobación definitiva se requerirá a los propietarios que no se hayan incorporado a la JC para que adhieran a la misma; en caso , ésta podrá instar la expropiación de sus terrenos (previo pago justiprecio). Suelen tb preverse procedimientos abreviados para cuando exista UNANIMIDAD entre los propietarios afectados
C.- JUNTA de COMPENSACIÓN (que ex T.Ramón Fdez. supone un caso de Autoadministración) :
1.- Debe constituirse en ESCRITURA PÚBLICA, en la que deberán constar todas las circunstancias identificativas y descriptivas pertinentes.
2.- La JC tiene Ntza Adva, (puede ser Beneficiaria de Exprop. y exigir sumas adeudadas x vía apremio) personalidad jdica propia, y plena capacidad para el cumplim. de sus fines, en especial para:
a.- disponer de las fincas aportadas, aunque se trata de una simple titularidad fiduciaria, pues la propiedad de aquéllas sigue perteneciendo a sus dueños;
b.- si bien quedan afectas al cumplimiento de las cargas inherentes al sistema, lo que se hará constar en el RP x N-M (infra).
3.- Y su función principal, como veremos luego, será elaborar un PROYECTO de COMP. que permita una justa distribución de los beneficios y cargas entre los miembros de la Junta,
4.- La JC es directamente responsable frente a la AAPP de la completa urbanización de la unidad de ejecución y, en su caso, de la edificación de los solares resultantes, de ahí q.. .
IV.-(BIS) … que Tb se prevén SISTEMAS de COMPENSACIÓN o EJECUCIÓN FORZOSA,
que operan ante el incumplimiento de los propietarios de sus obligs, o cuando existan dificultades para la obtención de mayorías, donde en CCAAs como ARAGÓN, NAVARRA o MADRID, se impone obligatoriamente la Compensación.

V.- Finalm, un SISTEMA MIXTO de ACTUACIÓN es el de COOPERACIÓN
1.- CONCEPTO : Aquél en que los propietarios aportan los terrenos de cesión obligatoria y la administración ejecuta la urbanización con cargo a los mismos, quienes pueden constituir asociaciones advas, a iniciativa propia o Mpal, para colaborar en la ejecución de la urbanización.

(pueden exigirse pagos a cuenta y concederse aplazamientos)



2.- PROCEDIMIENTO : El sistema de cooperación exige la previa REPARCELACIÓN de los terrenos dirigida a lograr una distribución equitativa de los beneficios y cargas, lo que nos lleva al estudio de los …
II.- PROYECTOS de EQUIDISTRIBUCIÓN: (TRAMITACIÓN Y EFECTOS.)
A.- (INTRO) Se trata de una denominación genérica (dirigida a adaptarse a los Ordenamientos Autonómicos y sus distintas terminologías) que introdujo la LS’92 para afrontar un problema común a TODOS los Sistemas de Actuación (salvo en el de Expropiación en que la AAPP, al adquirir todos los terrenos, actúa por sí sola.).
a.- Y es que la existencia de viales y la necesidad de equipamientos públicos y demás dotaciones, puede perjudicar al propietario del terreno concreto en que deban localizarse, y favorecer injustificadamente al del colindante.
b.- De ahí, que el Art. 5 imponga a los propietarios un Deber de equidistribución, de reparto equitativo y en proporción a sus aportaciones, de los beneficios y cargas derivados del planeamiento;

… donde beneficios, son los Dchos. de aprovechamiento urbanístico, y cargas: los costes de la urbanización, incluidas las cesiones obligatorias;


i.- Los mecanismos para la adjudicación concreta de los beneficios son diversos:
a.- el Clásico es la REPARCELACIÓN, propia del SISTEMA de COOPERACIÓN: operación material de agrupación y ulterior división de parcelas ajustadas al planeamiento,
1.- P.t NO procede cuando sea innecesaria por resultar suficientemente equitativa la distribución de beneficios y cargas; cuando todos los terrenos pertenecen a un solo propietario, o cuando renuncian todos los titulares afectados.
2.- Sobre su NTZA. existen varias teorías, se ha hablado de Permuta forzosa, de Expropiación cuyo justiprecio se satisface en especie; aunque hoy, la mayoría, la configura con ROCA, como una subrogación real: global o integral y forzosa.
b.- En cambio, en el Sist. COMPENSACIÓN, el instrumento de equidistribución es el Proyecto de COMPENSACIÓN que da lugar a una situación cuya NTZA. se asemeja más (NO a Subrog) a la de una Cdad. pro-indiviso o por cuotas entre los miembros de la Junta.
ii.- Tanto la REPARCELACIÓN como el PROYECTO de COMPENSACIÓN, tratan de localizar, de determinar el lugar exacto, en que se ubicarán los terrenos de cesión obligatoria (y titularidad pública) y aquéllos otros sobre los que los particulares podrán edificar: las fincas de resultado (o nuevas; que sustituirán a las antiguas o de procedencia).
B.- ambas siguen en síntesis el ss. PROCEDIMIENTO :
1.- Se INICIA con la delimitación del polígono o unidad de actuación.
a.- que en Pº debe comprender todas las parcelas afectadas,
b.- y suele determinar, sin necesidad de declaración expresa, la suspensión del otorgamiento de licencias de parcelación y edificación
2.- Luego, se elabora un PROYECTO de REPARCELACIÓN o de COMPENSACIÓN, que, según los casos se aprobará inicialmente por la mayoría cualificada de los propietarios o por la AAPP actuante, abriéndose un trámite de información pública y alegaciones, aunque ya con esta…
3.- ya a con esta Aprobación INICIAL, y ANTES de la inscripción, se da publicidad Registral al Proyecto por Nota Marginal, en efecto, los Arts. 4 a 21 RD’97, y el Art. 310 T.R’92 señalan que:

….Nota Marginal, en efecto, los Arts. 4 a 21 RD’97, y el Art. 310 T.R’92 señalan que:
a.- La iniciación del expediente de reparcelación o la afección de los terrenos al cumplimiento de las obligaciones del sistema de compensación, se hará constar por NOTA al MARGEN de la última inscripción de dominio de las fincas correspondientes.
a.- CADUCA a los 3 años prorrogables por otros 3.
b.- Señala el Art 5-2 R.D. que la nota se practicará por el Registrador al expedir la certificación de dominio y cargas, que debe recabar la Administración actuante una vez iniciado el expediente.
b.- La importancia esta nota inicial, es esencial, pues ex Art. 14 RD dota al expediente de oponibilidad “erga omnes”, de suerte que en lo sucesivo, los ulteriores 3os. adquirentes no podrán alegar desconocimiento.
4.- (Aprob. DEFINITIVA) Finalmente, el PROYECTO sea de REPARCELACIÓN o de COMPENSACIÓN requerirán la Aprobación DEFINITIVA, siempre por la AAPP,
a.- en que deberán describirse las parcelas de procedencia (con sus cargas), las de resultado (con las afecciones con que quedan gravadas), y los terrenos de cesión obligatoria.
b.- TÍTULO INSCRIBIBLE, ex Art. 6º RD’97 será:
i.- CERTIFICACIÓN ADVA acreditativa de la Aprobac Definitiva (o Acta Notarial que la protocolice

ex 211 RN)



ii.- o ESCRITURA PÚBLICA, otorgada por todos los titulares (acompañada Certif. Adva. aprobatoria

de sus acuerdos y operaciones.)


C.- en cuanto a sus EFECTOS distinguiremos una triple esfera :
I.- En la “ADVO-CIVIL”, da lugar a:
1.- Transmisión a la AAPP, en pleno dominio y libre de cargas, de los terrenos de cesión obligatoria
2.- Adjudicación a los interesados de las fincas de reemplazo
a.- SIN que su superficie pueda ser inferior a la parcela mínima edificable
b.- Produciéndose una SUBROGACIÓN REAL, de las antiguas parcelas por las nuevas, a

SALVO las cargas incompatibles con la nueva situación, que podrán modificarse o extinguirse (especialm las servidumbres) ex Arts. 168 y 310 if. TR, y 8, 9 y 10 RD.


3.- Afección real de las parcelas al cumplimiento de las cargas y pagos inherentes a la Urbanización, lo que ex Arts. 19 y 20 RD, se hará constar en el cuerpo de la inscripción y se cancelará (por N-M) a los 7 años

(t.e.c. que tanto el saldo provisional como el definitivo son créditos privilegiados)


II.- EFECTOS FISCALES: fundamentalmente (otros temas+remisión)
Las operaciones, tanto de COMPENSACIÓN como de REPARCELACIÓN están EXENTAS en los

I. T.P.yA.J.D.; I.V.A. (expto. excesos de valor) y en el de INCREMENTO VALOR TERRENOS Ntza URBANA


III.- EFECTOS REGISTRALES, ex Art. 310-4º TR: estudiados en Tema 36 Dº Hipotecario
i.- Si la finca de resultado se adjudica al que lo fue también de la procedencia, la inscripción se practica a su favor ;
ii.- Si existen asientos posteriores de dominio o cargas, se cancelan, pero la cancelación se hará constar por N-M en la nueva inscripción, de modo que los titulares de estos Dchos cancelados podrán reinscribirlos, presentando el oportuno título de rectificación, si bien mientras ésta no se verfique, TP podrá practicarse ningún nuevo asiento en la finca de resultado. (REMISIÓN a T-36 HP, AHORA ESTUDIAREMOS…)
III.- VIVIENDAS DE PROTECCIÓN PÚBLICA:

ESPECIAL REFERENCIA a su TRANSMISIÓN.
A.- INTRODUCCIÓN :
1.- el Art. 47 CE-78 proclama que “ Todos los españoles tenemos derecho a una vivienda digna y adecuada; y ordena a los poderes públicos que promuevan las condiciones necesarias y establezcan las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo con arreglo a criterios de interés general y para evitar la especulación.”.
2.- Resulta pues clara la preocupación del legislador por contribuir a paliar el problema del acceso a la vivienda de las clases sociales menos favorecidas así ya desde la regulación en 1911 de las llamadas “casas baratas” se ha sucedido numerosa legislación especial sobre viviendas “bonificadas”, “protegidas”o de “renta limitada”, etc
a.- en su mayoría derogada, sin perjuicio su aplicabilidad residual y transitoria a las viviendas construidas bajo su régimen o que se hallen dentro de su plazo de afección.
b.- La legislación vigente en esta materia está constituida básicamente por
1. el RDL 31 oct 1978 y su Regl. 10 nov 1978, y en concreto, para el Plan vivienda 2002-2005

2. por el R.D. 11 enero 2002, sobre medidas de financiación de tales actuaciones;
3. en los términos que desarrolle la LEGISLACIÓN AUTONÓMICA, pues Tb. es esta una materia de competencia compartida o concurrente en cuyo análisis NO podemos entrar.
B.- CONCEPTO Y REQUISITOS :
El Art. 1 RD 1978, ofrece un concepto legal de VPO como “aquella destinada a domicilio habitual y permanente, que tenga una superficie máxima de 90 m.2, cumpla los requisitos legales y sea calificada como tal por la AA.PP”.
... Estos requisitos deben examinarse algo más detenidamente :
I.- En 1er lugar ha de tratarse de una VIVIENDA, si bien el Art. 2º RD’78 también extiende la protección oficial a otros espacios tales como :
1.- Los locales de negocio, siempre que su superficie no exceda del 40% de la superficie útil del edificio, y estén situados en plantas distintas de las destinadas a viviendas.
2.- Los talleres de artesanos y los anejos de las Vvdas de agricultores, ganaderos y pescadores
3.- Los garajes, trasteros y otras dependencias que se consideren anexos.
II.- En caso de que se trate de una Vvda., debe destinarse, ex Art. 3º a DOMICILIO HABITUAL y PERMANENTE, y NO a 2ª residencia u otros usos, si bien no pierden tal carácter por el hecho de que el titular, su cónyuge o los parientes hasta el 3.er grado que convivan con él ejerzan en la vivienda una profesión o pequeña industria doméstica.

1.- La habitualidad se presume cuando la Vvda no permanece deshabitada más de 3 meses al año.
2.- El incumplimiento de este requisito (y el destino, en la praxis, a 2ª residencia –de veraneo--) llevó al RD 5 dic. 1986 a imponer a Notarios el deber de consignar en escrituras de transmisión o cesión de uso:

a. que el adquirente acredita por Certificación Mpal. su residencia en la localidad, o,
b. en caso , su compromiso a adquirirla en los 3 meses ss.,
c.- y el de advertirle de las sanciones por incumplimiento.
III- (REQUISITOS y CALIFICACIÓN.-
III- (REQUISITOS y CALIFICACIÓN.-
1.- El proceso de calificación, reglado ampliamente por el RD’78, comienza a instancia del promotor solicitando de la AAPP –Estatal o Autonómica competente— la calificación provisional del edificio en base a un proyecto, que debe cumplir los requisitos técnicos que en cuanto a diseño y calidades fije aquélla, y que permitirá…
2.- …finalmente obtener la calificación definitiva, una vez acabadas las obras.
3.- Además de la calificación resultarán 2 CLASES de estas viviendas :
a.- de PROMOCIÓN PRIVADA, construidas por promotores privados para destinarlas a VPO, o por una asociación de autopromotores que se propongan habitarlas.
b.- de PROMOCIÓN PÚBLICA, en la que el Edo asume la iniciativa de la promoción sin ánimo de lucro por lo que su precio es inferior y en consecuencia se reservan a aquellas familias cuyos ingresos anuales sean inferiores al 25% del precio de venta de la Vvda.
IV.- Centrándonos ya en su RÉGIMEN JURÍDICO, debemos distinguir los beneficios, de las limitaciones derivadas de la condición de VPO.
A.- BENEFICIOS :
a.- Además de las múltiples REDUCCIONES ARANCELARIAS, (p.e Disp. Adic.3ª RD-2002)
b.- existen otras FISCALES: básicamente enITPAJD, del que están exentas las transmisiones de solares para la construcción de VPO, los préstamos hipotecarios para su financiación antes de su calificación definitiva, así como su 1ª transmisión “IV” realizada dentro de los 6 años ss a la calificación definitiva.
c.- DE FINANCIACIÓN : Se fijan periódicam por el gobierno: hoy se aplica el citado RD2002, cuyas características principales son :
I.- Su ÁMBITO de APLICACIÓN alcanza a las siguientes actuaciones (Aº.1) :
1.- Viviendas de nueva construcción: que deben serlo de promoción privada ex RD-78 o específicamente calificadas por cada CCAA. P.t. se EXCLUYEN las de promoción pública, aunque sí pueden acogerse a actuaciones de cofinanciación pública-privada.
2.- Viviendas ya construidas: tanto libres como protegidas, ya sean nuevas o de 2ª o posterior transmisión.
3.- Se aplica tb. a Otras actuaciones: como las de rehabilitación de Vvdas, casas o áreas urbanas y a la adquisición o urbanización de suelo destinado a VPO en al menos un 50% (Aº38.
II.- El CONTENIDO de las AYUDAS (Arts. 1-2 y 2 RD-2002) depende del DESTINO de la Vvda.:
a.- Si es el Arrendamiento, consisten básicamente, ex Art. 20, en limitar el importe máximo de las Rentas mensuales (que, además, sólo podrán actualizarse ex I.P.C.)
b.- Si es la adquisición en propiedad, pueden consistir (ex Art. 2º) en:
1.- Préstamos cualificados concedidos por entidades de crédito en el ámbito de los convenios suscritos con la administración; y que deberán obligatoriamente garantizarse con hipoteca, excepto en las actuaciones en materia de suelo o rehabilitación, donde es potestativa;
2.- Caben tb ayudas económicas directas: Subsidiación de parte de los intereses del préstamo, o Subvenciones a fondo perdido especialmente para el pago de la “entrada”quienes acceden por vez 1ª a una vivienda.
III.- Los REQUISITOS son fundamentalmente (Aº3 RD’02):
A.- (Subjetivos): Que los destinatarios de la financiación:
1.- no sean propietarios o titulares de un Dº R de disfrute sobre una Vvda. (en la misma localidad) que exceda de los valores permitidos que aquél.
2.- que cumplan los varemos de renta familiar que señala el RD en función del S.M.I., y
3.- y que no hubieran ya obtenido financiación cualificada en los 10 años anteriores, SALVO en caso de cambio de residencia, o cuando se trate de familias numerosas.
B.- (Objetivos): Que la Vvda.: 1.- NO exceda de los precios máximos de Venta,
2.- NI su extensión, de 90 m.2 pudiendo alcanzar los 120 en las familias numerosas,
3.- debiendo en todo caso destinarse a residencia habitual y permanente.

(puede extenderse a un garaje y un trastero por vivienda, vinculados registralmente a aquélla, Aº15-A)


C.- (Formales): Que la actuación se califique o declare como protegida por la CCAA (Aª3-a.)
IV.- LIMITACIONES : Por razones de tiempo, estudiaremos sólo las previstas en el Art. 10 RD-2002, si bien advertiremos antes que:
A.- Los RD 1978 y 1995, preveían a favor de la AAPP correspondiente y en los casos de transmisión “I.V.”, ciertos derechos de tanteo y retracto, transitoria y residualmente vigentes, que debían inscribirse en el Registro de la propiedad, y ejercitarse ex Arts. 1507 y ss. C.c., durante un plazo máximo de 10 años.
B.- Hoy, el citado Art. 10 del RD’02 contempla 2 grupos de LIMITACIONES, según afecten al USO, o bien a las 2as. y ulteriores TRANSMISIONES,
1.- Las Limitaciones de USO : Consisten básicamente en la obligación antes citada de destinarlas a vivienda habitual, del propietario o del arrrendatario (según casos) y su deber de ocuparlas en los plazos reglamentariamente previstos
2.- Las limitaciones a la TRANSMISIÓN: pueden afectar al tiempo y al precio máximo de venta:
i.- En cuanto al TIEMPO:
a.- Los adquirentes, adjudicatarios y promotores individuales para uso propio, NO pueden transmitir “I.V.” ni ceder por cualquier título el uso de la Vvda.durante los 10 años siguientes a la formalización del préstamo cualificado, SALVO las familias numerosas.
b.- S.E., esta prohibición puede dejarse sin efecto en 3 casos: ejecución judicial del préstamo, cambio de residencia del titular o por otros motivos justificados;

En estos casos, la AAPP competente podrá autorizar la venta, previa CANCELACIÓN del Préstamo y REINTEGRO de los subsidios y subvenciones recibidas, con sus intereses legales (desde el momento de su percepción.)
c.- Una vez transcurridos los 10 años desde la formalización del préstamo, la transmisión o cesión de uso, determinará la PÉRDIDA de la condición de cualificado del préstamo y la Entidad de Crédito podrá RESOLVERLO.
ii.- (LIMITACIONES AL PRECIO DE VENTA ) Transcurridos estos plazos las viviendas admiten 2.as. y posteriores transmisiones PERO con ciertas LIMITACIONES AL PRECIO DE VENTA:
a.- QUE NO PODRÁ EXCEDER del precio máximo previsto en el Art. 14 para las VVDAS que se califiquen o se declaren protegidas el mismo año en que se produzca la transmisión, y en la misma localidad o circunscripción terrritorial.
b.- ESTE SISTEMA DE PRECIOS MÁXIMOS TENDRÁ APLICACIÓN mientras dure el Régimen Legal de Protección, que en Pº es de 30 años; si bien a petición del interesado puede solicitarse la DESCALIFICACIÓN VOLUNTARIA, aunque NO antes de 15 años.
c.- En caso incumplimiento de precios máximos, señala TS que la venta será VÁLIDA a efectos civiles pero ilegal a efectos advos. y sus correspondientes sanciones (Art. 4 RD’02);

iii.- Por lo demás, tanto las LIMITACIONES de TIEMPO como de PRECIO,
a.- SE HARÁN CONSTAR por el Notario en las ESCRITURAS DE C/V, Adjudicación u Obra Nueva en caso de promoción individual; y en las de Préstamo hipotecario, a los efectos de...
b.- ...DE SU CONSTANCIA EN EL RP, mediante prohibición de disponer, que se practicará por N-M.
No queda claro si se trata de una prohibición de disponer strictu sensu con su consiguiente cierre registral, o más bien restricción convencional que se autoimpone el beneficiario…o incluso una mera limitación Adva. cuyo incumplimiento solo conllevaría sanciones, pero no cerraría el Registro a la ulterior transmisión (así resulta significativo que su constancia, NO lo sea por Inscripción, sino por N-M.

(efectos “informativos”)

Por último, y sin perjuicio de su estudio en Dº Hipotecario, apuntar que tras la reforma del R.h. de 4 septiembre 1998:
a.- el Art. 144 R.h. prevé la posibilidad de anotación preventiva de crédito refaccionarioen caso de VPO, , incluida su rehabilitación o reparación;
b.- el Art. 353 if prevé la cancelación por Caducidad a los 10 años de ciertas Notas de Afección al eventual pago del Impuesto –que en caso de incumplimiento—correspondería a la transmisión.

****.-


REAL DECRETO 1042/2003, de 1 de agosto, por el que se modifica el Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, sobre medidas de financiación de actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo del Plan 2002-2005, y se crean los municipios singulares del grupo 0 a efectos de la adquisición protegida de viviendas.

NOTA FINAL : en el tema 35 citaba (y resumía) el ss. Art. que NO está en los temas que he enviado al Foro.



Ley 3 nov.2003, PATRIMONIO ADMINISTRACIONES Públicas

"Art. 190.1. Los notarios no podrán autorizar el otorgamiento de escrituras públicas de constitución de juntas de compensación u otras entidades urbanísticas colaboradoras sin que previamente los otorgantes justifiquen ante ellos que la totalidad de la superficie incluida en la unidad de ejecución ha sido plenamente identificada, en cuanto a la titularidad de las fincas que la componen, o que la Delegación de Eco-yHac.correspondiente ha sido notificada fehacientem. de la existencia de terrenos de titularidad desconocida o no acreditada..."

P.S: parece que la "ratio" es evitar apropiaciones indebidas de inmuebles vacantes ("nullius") y por tanto de titularidad estatal (Art. 17 L.P.AA.PP.'03)

Albert Capell (opositor)

Barcelona 2003-2004



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