Memorial explicativo del libro tercero. Derechos reales. Libro tercero derechos reales



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Estado Libre Asociado de Puerto Rico

ASAMBLEA LEGISLATIVA

Comisión Conjunta Permanente para la Revisión y Reforma del Código Civil de Puerto Rico

BORRADOR PARA DISCUSIÓN

MEMORIAL EXPLICATIVO DEL LIBRO TERCERO. DERECHOS REALES.





LIBRO TERCERO

DERECHOS REALES
Introducción

Toda reforma de los Derechos Reales o estática patrimonial –en contraposición al Derecho de Obligaciones o dinámica económica- debe partir de la nueva noción del Derecho de Propiedad. Como apuntan los juristas españoles Luis Díez Picazo y Antonio Gullón Ballesteros: “Aun cuando el Derecho de Cosas tradicional, al igual que el Derecho de Obligaciones, se nos presentaba como una regulación en alguna medida intemporal y abstracta, no cabe duda de que constituye el soporte jurídico de un núcleo de problemas que son político-económicos, que revisten carácter fundamental y, aun diríamos, que son vitales para toda organización social.”

A partir de este importante enunciado general, el esfuerzo legislativo en el ámbito patrimonial ha buscado viabilizar un Libro que atienda con mayor énfasis la vida urbana y que tome en consideración una gran variedad de fenómenos que se vienen observando en la ordenación de las relaciones de las personas con los bienes. Sin pretender agotar el catálogo de estos fenómenos, a manera de ejemplo, pueden señalarse los siguientes: el reconocimiento constitucional del derecho de propiedad y sus límites a partir de su función social; el surgimiento de nuevos valores estéticos y arquitectónicos encarnados en restricciones privadas de uso y construcción que superan los límites mínimos impuestos por el Derecho Administrativo; la nacionalización de los recursos mineros e hídricos; el reconocimiento legal de los aprovechamientos urbanísticos (fincas carentes de superficie y de linderos), el auge de las urbanizaciones con áreas comunales y accesos controlados, las nuevas tecnologías de construcción y el aprovechamiento óptimo del suelo, el desarrollo de técnicas de cultivos o plantaciones en invernaderos (las plantas no están enraizadas en la tierra) o modernas formas de uso agrícola inmobiliario, la multipropiedad o derecho real de aprovechamiento por turno o de disfrute a tiempo compartido, el auge de la propiedad horizontal en diversas modalidades (vertical, tumbada y adosada), de edificios destinados a estacionamientos, de centros comerciales o grandes superficies que combinan la práctica mercantil con servicios y el ocio planificado (cines, parques de diversiones, etc.) y de diversas modalidades de conjuntos inmobiliarios en los que se invierte el principio romano “superficies solo cedit”; el auge de las concesiones administrativas para la explotación económica de bienes de dominio público; la participación estatal y municipal en el ordenamiento espacial e imposición de controles ambientales y culturales; el auge del mercado inmobiliario y del mercado financiero; los avances tecnológicos y su impacto en las prácticas de demarcación, cierre y protección de inmuebles; el desarrollo de nuevas técnicas de construcción que expanden las nociones tradicionales de las servidumbres de andamios y de las servidumbres de luces y vistas; el paso aéreo o subterráneo de energía eléctrica, cables telefónicos, equipo de telecomunicación, y trenes; el auge de nuevas modalidades de derechos de goce sobre cosa ajena tanto en los inmuebles como en los muebles; el auge de valores ecológicos, artísticos y culturales, y su repercusión en el surgimiento y desarrollo de la idea del patrimonio nacional y de áreas de preservación histórica y ecológica, y la aparición de nuevos criterios de estética y seguridad; y el auge de la propiedad intelectual e industrial y el desarrollo de sistemas o redes de comunicación electrónica.

Se reconoce que en el pasado las instituciones emergentes en el ámbito de los derechos reales se trataron de encuadrar en las figuras tradicionales porque en muchos casos fue imposible descubrir, o acordar, la naturaleza de la estructura básica que las determina o la esencia de su fundamento sociológico o económico. En algunos casos nuevas figuras del derecho inmobiliario fueron acogidas en nuestro ordenamiento jurídico, pero continuaron siendo desconocidas para el Código Civil o sólo fueron apuntadas tímidamente al margen de una institución tradicional, como ocurre con el derecho de superficie.

La redacción de este Libro se apoyó en una cuidadosa investigación que auscultó los orígenes y la evolución histórica de las instituciones jurídicas –con especial énfasis en las críticas al tratamiento legislativo decimonónico–, que identificó las lagunas y deficiencias apuntadas por la doctrina y la jurisprudencia, y que evaluó los regímenes normativos extranjeros. Resaltan los cambios sustantivos y lingüísticos, así como la nueva sistemática u organización interna del articulado adoptado. Desde el punto de vista de la técnica legislativa, se busca que las normas jurídicas sean verdaderamente necesarias, para evitar contradicciones y reiteraciones y superar una notable deficiencia del Libro vigente: la inflación legislativa en el tratamiento de algunos institutos. Este fenómeno se atribuye a la incorporación innecesaria de normas del Código Civil de Luisiana en 1902 y a la aprobación de legislación especial que trata de manera similar o dispar estos temas. Los cambios más destacables en relación con el Código Civil vigente son los siguientes:

1. Mudanza de las normas sobre “Los Bienes” al libro denominado “Las Relaciones Jurídicas (La Persona, los Bienes y los Hechos y Actos Jurídicos”).

2. Comienzo del Libro con unas normas generales sobre los Derechos Reales.

3. Traslado del tema de “La Posesión” al comienzo del Libro.

4. Recepción de las normas sobre los Modos de Adquirir la Propiedad, que actualmente aparecen en el Libro Tercero.

5. Traslado del instituto de la Medianería al Título sobre Comunidad de Bienes.

6. Incorporación de las llamadas servidumbres en equidad o restricciones privadas de uso y construcción, figura que ha dejado de ser un indicio de la intromisión de doctrinas del common law en el derecho privado puertorriqueño. En los ordenamientos civilistas posmodernos estas restricciones constituyen un magnífico instrumento jurídico para el uso racional y ordenado de los espacios urbanos y la preservación de valores arquitectónicos, estéticos y ambientales.

7. Incorporación del derecho de superficie, figura jurídica fundamental en un país pequeño y superpoblado como el nuestro, que permitirá maximizar el uso del suelo en sintonía con la política pública de atracción de gente a los centros urbanos tradicionales y el freno del desparramamiento poblacional.

8. Creación de un Título sobre Propiedades Especiales, ajustes conceptuales sustantivos al derecho moral de autor para superar el manejo defectuoso de la figura y adecuarla a los límites impuestos por la legislación federal y remodelación del Registro de Propiedad Intelectual.

9. Recepción de los derechos reales de garantía (prenda, hipoteca y anticresis).

10. Recepción de las normas sobre prescripción adquisitiva del dominio y otros derechos reales (usucapión).

11. Supresión del derecho de uso y remodelación de los derechos de usufructo y habitación para hacerlos más viables en una sociedad en que un importante sector de propietarios de la tercera edad no cuenta con los recursos económicos para mantener una calidad de vida a tono con los tiempos. La idea es que esté disponible la alternativa de la enajenación de la nuda propiedad con retención del usufructo o del derecho a habitar el inmueble.

12. Remisión de las normas sobre las aguas, accesión fluvial y servidumbres de aguas al régimen especial existente, superando los problemas de la redundancia legislativa.

13. Conversión de los artículos del Registro de la Propiedad en normas generales sobre la publicidad registral.

14. Creación de un Título sobre derechos reales de adquisición preferente.




LIBRO TERCERO

DERECHOS REALES
TÍTULO I. Disposiciones Generales
El Código Civil vigente no expone los perfiles básicos de los derechos reales. La ausencia de directivas generales antes del tratamiento particular de las distintas instituciones propias de esta materia ha llevado a que en muchas ocasiones las normas relativas al dominio cumplan este fin. En otras ocasiones los institutos aparecen regulados con algunas normas que no son de su exclusividad, sino que son extensivas a una multiplicidad de situaciones, provocando repeticiones o contradicciones. Un nuevo Código Civil debe contener normas generales que suplan esta deficiencia, sobre todo si se considera que ese ha sido el tratamiento legislativo en materia de contratos, la otra vertiente de los derechos patrimoniales.

Cada instituto de este Libro comienza con una definición. Se cumple así el ideal del uso de lenguaje exacto y la precisión del alcance o delimitación de la ley, minimizando la ambigüedad y alcanzando la mayor certeza posible. Para evitar excesos, de las múltiples clasificaciones doctrinales elaboradas para los derechos reales se recogen únicamente aquellas que sustentan regulaciones concretas.


Artículo 1. Definición

Son derechos reales aquellos que crean una relación inmediata y directa entre un bien y la persona a cuyo poder aquél se encuentre sometido, facultando al titular a hacerlos valer frente a todos.


Procedencia: Se inspira en el Artículo 1815 del Proyecto de Código Civil de Argentina (1998).

Concordancias:
Comentario

El concepto derechos reales no aparece expresamente en el Código Civil vigente, deficiencia plenamente justificada si se reconoce que se trata de una construcción doctrinal o generalización elaborada a partir de unas características o rasgos comunes entre una variedad de derechos incorporados a este cuerpo legal. Su utilidad es manifiesta porque desde el punto de vista de la taxonomía jurídica permite diferenciar estos derechos de otro conjunto de derechos contrapuestos, denominados personales por la propia doctrina.

La distinción ya ha alcanzado suficiente madurez y una segunda generación de Códigos Civiles, como lo es éste, debe incorporarla como regla con rango normativo. Si bien algunos Códigos, como los de Québec y Portugal, prescinden de ella, o dicho con mayor precisión nunca han contado con normas de esta naturaleza, el Proyecto de Código Civil argentino de 1998 propone unas normas generales, como también lo hizo el nuevo Código Civil ruso de 1994, por sólo mencionar dos.

La definición adoptada contiene las dos características fundamentales de los derechos reales: inherencia o posibilidad del titular de obtener de la cosa el provecho correspondiente a su derecho sin mediación de otra persona, y exclusividad o absolutividad, al titular poder impedir a los demás cualquier influencia sobre la cosa en perjuicio de su derecho.


Artículo 2. Tipos.

Los derechos reales se dividen en civiles y administrativos, según se conceden directamente por la ley o por la autoridad competente del Estado.


Procedencia: No tiene antecedentes conocidos.

Concordancias: Artículo 263 (10) del Código Civil de Puerto Rico.
Comentario
El precepto acoge una clasificación doctrinal que cada día cobra mayor importancia ante el auge de las concesiones y franquicias y los llamados derechos de desarrollo, ambos derechos reales de naturaleza administrativa reconocidos en la legislación puertorriqueña. Si bien los derechos reales administrativos salen de la esfera privada propia de un Código Civil, la norma se ajusta perfectamente a la nueva noción del derecho de propiedad.
Artículo 3. Clasificación.

Los derechos reales pueden ser de goce o disfrute parcial o total de la cosa, de adquisición preferente o de garantía.


Procedencia: Se inspira en la doctrina.

Concordancias:

Comentario
Se sigue la clasificación doctrinal que divide los derechos reales típicos en derechos reales sobre bienes propios y derechos reales sobre bienes ajenos, siendo el derecho de propiedad el paradigma de los primeros. Los derechos reales sobre cosas ajenas pueden dividirse en derechos reales de disfrute y derechos reales de garantía o de realización de valor, en atención a la función económica o económico-social que a través de ellos se pueda perseguir.

Los derechos reales de realización de valor son aquellos que otorgan a su titular la facultad de exigir o de imponer la enajenación de una cosa para obtener el valor pecuniario de la misma y que, correlativamente, colocan al propietario en una situación de sujeción consiguiente al ejercicio de aquella facultad. Generalmente se constituyen en función de garantía, para asegurar el cumplimiento de una obligación.


Artículo 4. Numeración abierta.

Además de los derechos reales dispuestos en este Código y en la ley, los particulares pueden imprimir eficacia contra todos a cualquier derecho relativo al goce del bien.


Procedencia: Este artículo no tiene antecedentes legislativos, se apoya en la doctrina científica y jurisprudencial.

Concordancias: Artículo 38 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad.
Comentario
La doctrina todavía discute si los derechos reales se circunscriben en su número a los que establece el legislador (números cerrados) o si pueden crearse por los particulares fuera de los que figuran en los textos legales (números abiertos). Los autores que se inclinan por la primera teoría argumentan que tratándose de un asunto que afecta la organización social del país no debe ser sometido a la libertad contractual. De esta manera los efectos y los límites del derecho de propiedad deben quedar determinados por las leyes. Los autores que creen lo contrario consideran que los particulares están facultados para crearlos o imprimirle eficacia erga omnes. Una tercera opción es seguida por algunos códigos cuando enumeran algunos derechos reales sin que deba entenderse que dicha enumeración es taxativa. Sólo pretenden con ello dejar claro que los derechos allí enumerados son reales.

La norma adoptada persigue evitar especulaciones sobre el tema, atendiendo legislativamente la secular interrogante en torno a posibilidad de que la voluntad del sujeto de derecho cree a su arbitrio tipos nuevos de derechos reales sobre las cosas. Se admite la facultad de los particulares para crear derechos reales distintos de los contemplados por las leyes y se rechaza la idea de que en este asunto sólo prima la voluntad legislativa.


Artículo 5. Inscripción registral.

Los derechos reales no requieren inscripción en un registro público para que queden constituidos, excepto cuando la ley exija lo contrario.


Procedencia: Este artículo no tiene precedente legislativo.

Concordancias: Artículos 38 y 105 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad.
Comentario
Aunque se admite la superioridad de los sistemas de inscripción constitutiva, por propender a una mayor seguridad jurídica, también se reconoce que dichos sistemas sólo son viables en países que cuentan con registros ágiles y eficientes. Este precisamente no es el caso de nuestro país actualmente. Ni siquiera es recomendable adoptar un sistema dual que permita mantener el régimen tradicional para los derechos que recaigan sobre inmuebles no registrados, pero que exija inscripción constitutiva cuando se trate de un bien inmueble registrado, como el que existe en países como Perú y Portugal.
Artículo 6. Publicidad .

La publicidad registral de las situaciones jurídicas de trascendencia real se rige por la “Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad”.


Procedencia: Artículos 545, 547 y 548 del Código Civil de Puerto Rico (1930); Artículo 7 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad.

Concordancias: Artículos 38, 39, 40, 41 y 105 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad.
Comentario
Los problemas confrontados por la Codificación civil y el abandono del Proyecto de Código Civil de 1851 plantearon en España la necesidad de atender por una vía alterna y marginal la urgente renovación de unas materias como el régimen jurídico de la publicidad inmobiliaria. Los cambios ocurridos desde 1812 -como la supresión de los antiguos señoríos, la desvinculación de los mayorazgos y la desamortización de las propiedades en manos de la Iglesia y los pueblos- propiciaron un régimen de la propiedad de la tierra libre de circulación en el mercado inmobiliario y crediticio. “Pero esta estructura de la propiedad, en beneficio de la nueva clase burguesa, no era suficiente para que la tierra entrara de modo efectivo en el tráfico comercial. Además, los propietarios debían de disponer de medios que le permitieran estar seguros en su titularidad frente a cualquier tipo de reivindicación a base a derechos anteriores y los prestamistas debían de tener la confianza suficiente en el reembolso de su crédito.” Por razones obvias, no pudo esperarse por la elaboración definitiva del Código Civil y se acordó la redacción de un texto hipotecario hasta tanto las condiciones lo propiciaran.

La Ley Hipotecaria de 1861 y su posterior Reglamento se aprobaron antes que el Código Civil. Sin embargo, tanto en la elaboración de los Proyectos de Ley de Bases del Código Civil español de 1881 y 1885, como en la Ley de Bases de 11 de mayo de 1888, se discutió la cuestión hipotecaria. La idea de mantener la Ley Hipotecaria como ley especial ha quedado consolidada, aunque con ciertas armonías entre ambas fuentes.

El Artículo 545 vigente, correspondiente en parte al Artículo 7 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, ha sido criticado por impreciso e incompleto, por no utilizar conceptos más técnicos y por no ser adecuado para establecer una definición lo suficientemente rigurosa. En particular se critica el uso de la expresión “inscripción o anotación”, cuando la palabra “inscripción” puede entenderse en sentido amplio. De otra manera podría pensarse que está dejando fuera algunos asientos. También se objeta el enunciado de que se inscriben actos y contratos, cuando lo verdaderamente inscribible es los derechos. La reforma hipotecaria de 1979 superó parcialmente estas deficiencias.

El Artículo 547 vigente corresponde a la primera oración del Artículo 23 de la Ley Hipotecaria, que postula un principio fundamental que no está en discusión: la naturaleza pública del Registro de la Propiedad. El Artículo 548 es una cláusula general de remisión a la Ley Hipotecaria para regular las materias relativas al Registro de la Propiedad.
Artículo 7. Inoponibilidad ante terceros.

Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero, salvo cuando la ley disponga algo distinto.


Procedencia: Artículo 546 del Código Civil de Puerto Rico (1930).

Concordancias: Artículos 41, 101, 104,105, 107, 108 y 109 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad.
Comentario
El Artículo 546 vigente coincidía con el Artículo 32 de la Ley Hipotecaria de 1893. Postula el principio de inoponibilidad o lo que se conoce como la eficacia negativa de la publicidad: lo no inscrito no afecta a tercero. Sin embargo, la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad de 1979 diluyó este principio en otros artículos, como el Artículo 105. Tanto la jurisprudencia del Tribunal Supremo como la vigente Ley Hipotecaria supeditan esta norma a la existencia de buena fe, que ha sido definida como “desconocimiento” de la existencia del derecho a favor de un titular no inscrito. También se ha exigido una dosis de diligencia al tercero.

La Ley Hipotecaria de 1979 acogió la tesis monista de Roca Sastre, poniendo al legislador en una situación de doble criterio. Mientras exigió identidad de requisitos a los terceros del Artículo 105, se olvidó de que el Artículo 546 del Código Civil admite otros.

La inoponibilidad significa la imposibilidad de fundar en el título no inscrito una pretensión dirigida contra el tercero. Se reconoce que por ley hay situaciones en que cede esta regla general, como son los casos de las hipotecas tácitas y de las servidumbres aparentes. En el caso de las servidumbres aparentes su visibilidad material tiene un efecto publicitario parecido a la inscripción.
Artículo 8. Transmisión.

Todos los derechos reales son transmisibles, salvo cuando la ley disponga lo contrario.


Procedencia: Artículo 1841 del Proyecto de Código Civil de la República de Argentina (1998).

Concordancias: Artículo 456 del Código Civil de Puerto Rico (1930); Artículo 46.1 del Reglamento Hipotecario.
Comentario
Se incorpora una subcategoría de derechos reales no transmisibles, denominados personalísimos por la doctrina, reconocida actualmente por la ley tanto en los casos de los derechos de uso y habitación, como en el derecho moral de autor. Por política pública se estima que los derechos así denominados quedan fuera del tráfico jurídico porque cualquier transmisión desvirtuaría el fin que le da existencia.

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