Derecho notarial y registral



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DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL

  • USMP
  • FACULTAD DE DERECHO
  • 2013-1 Noveno Ciclo- Parte 1
  • Doctora Elizabeth Amado Ramírez

DEFINIENDO EL DERECHO REGISTRAL

  • Como podemos apreciar al igual que su denominación, las definiciones del Derecho Registral, se limitan a los bienes inmuebles y a los derechos reales, sin tener en cuenta que el Registro de la Propiedad Inmueble es sólo uno de los tantos Registros, conforme a la Ley 26366, por lo que me permito citar al concepto de Derecho Registral expuesto por el Dr. Guevara, con el criterio de que éste abarca a todos los registros y derechos que se inscriben:
  • “Es el conjunto de normas jurídicas y principios registrales que regulan la organización y funcionamiento de los registros públicos, así como los derechos inscribibles y medidas precautorias, en los diversos registros, en relación con terceros”

RELACIÓN CON OTRAS RAMAS

  • Con el Derecho Civil: Acto Jurídico, Familia, Sucesiones, Contratos, etc.
  • Con el Derecho Comercial.
  • Con el Derecho Tributario.
  • Con el Derecho Notarial.
  • Con el Derecho Penal.
  • Con el Derecho Constitucional.

CARACTERÍSTICAS

  • 1. ES UN DERECHO HETEROGENEO
  • ES UN DERECHO LIMITATIVO
  • 3. ES UN DERECHO FORMALISTA

¿QUÉ ES EL REGISTRO?

  • El registro es una institución jurídica concreta y de la vida práctica.
  • Sus funciones, son facilitar la prueba de los derechos, brindar información relevante y asegurar la eficacia de las adquisiciones.
  • Es un instituto de paz jurídica, de estabilidad social, de tranquilidad ciudadana en el ámbito patrimonial.
  • Lo más importante, es que se encuentra inspirado en la tutela de las conductas leales y honestas, en la protección de los terceros de buena fe y en la evitación de los fraudes.
  • Es una figura de seguridad jurídica CON JUSTICIA.

EL REGISTRO COMO INSTRUMENTO DE PUBLICIDAD

  • El registro es un instrumento de publicidad que juega en dos momentos:
  • ANTES DE LA ADQUISICION
  • DESPUES DE LA ADQUISICION

FUNCIÓN DEL REGISTRO

  • Uno de los problemas fundamentales del derecho privado es determinar la titularidad de los derechos, esto es, quien es la persona que puede otorgar eficazmente el acto de transferencia o disposición sobre un determinado bien.
  • Para entablar cualquier relación jurídica se requiere el máximo de certeza respecto a sus presupuestos; si se va a comprar, se requiere que el vendedor sea el dueño y que las cargas del inmueble sean las que manifiesta el vendedor.
  • Para adquirir esta certidumbre caben dos alternativas:
  • Los particulares pueden emprender averiguaciones largas y costosas.
  • El Estado puede satisfacer esa necesidad a través de la organización de un sistema de publicidad.
  • - Organismo descentralizado autónomo del sector Justicia
  • Ente rector del Sistema Nacional de los Registros Públicos.
  • Sus principales funciones y atribuciones el de dictar las políticas y normas técnico - registrales de los registros públicos que integran el Sistema Nacional, planificar y organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar la inscripción y publicidad de actos y contratos en los Registros que conforman el Sistema.
  • Estructura orgánica: Sede Central y 13 Zonas Registrales a nivel nacional.
  • BASE LEGAL: Mediante Ley 26366, se crea el Sistema de Nacional de Registros Públicos, y la Superintendencia Nacional de Registros Públicos - SUNARP, y por Resolución Suprema Nº 135-2002-JUS, se aprueba el Estatuto de la SUNARP.
  • SUNARP

LA SUNARP, HOY TIENE COMO MISIÓN Y VISIÓN

  • MISIÓN: Otorgar seguridad jurídica y brindar certidumbre respecto a la titularidad de los diferentes derechos que en él se registran, teniendo como soporte de desarrollo: la modernización, simplificación, integración y la especialización de la función registral en todo el país, en beneficio de la sociedad.
  • VISIÓN: Ser una organización plenamente eficiente y eficaz, mediante la prestación de un servicio moderno y democrático en su cobertura, que facilite el desarrollo de la actividad económica del país y constituya un modelo de organización y gestión en el sector público nacional y latinoamericano.

ZONAS REGISTRALES A NIVEL NACIONAL

  • Zona Registral Nº I - Sede Piura: Comprende los Departamentos de: Piura(1676315 hab.) y Tumbes(200306 hab.)
  • Zona Registral N° II - Sede Chiclayo: Comprende los Departamentos de: Lambayeque(1112868 hab.), Cajamarca(1387809 hab.) y Amazonas(375993 hab.)  
  • Zona Registral Nº III - Sede Moyobamba: Comprende el Departamento de: San Martín(728808 hab.)  
  • Zona Registral Nº IV - Sede Iquitos: Comprende el Departamento de: Loreto(891732 hab.)  
  • Zona Registral N° V - Sede Trujillo: Comprende el Departamento de: La Libertad(1617050 hab.)  
  • Zona Registral Nº VI - Sede Pucallpa: Comprende el Departamento de: Ucayali(432159 hab.)  
  • Zona Registral Nº VII - Sede Huaraz: Comprende el Departamento de: Ancash(1063459 hab.)  
  • Zona Registral Nº VIII - Sede Huancayo: Comprende los Departamentos de: Junín(1225474 hab.), Huánuco(762223 hab.) y Pasco(280449 hab.)
  • Zona Registral Nº IX - Sede Lima: Comprende el Departamento de: Lima(9321088 hab.)   Zona Registral Nº X - Sede Cusco: Comprende los Departamentos de: Cusco(1171403 hab.), Apurímac(404190), Madre de Dios(109555 hab.)
  • Zona Registral Nº XI - Sede Ica: Comprende los Departamentos de: Ica(711932 hab.), Ayacucho(612489 hab.), Huancavelica(454797 hab.) y Apurimac  
  • Zona Registral Nº XII - Sede Arequipa: Comprende el Departamento de: Arequipa(1152303 hab.)  
  • Zona Registral Nº XIII - Sede Tacna: Comprende los Departamentos de: Moquegua(162533 hab.), Tacna(288781 hab.) y Puno(1268441 hab.)

REGISTROS INTEGRADOS AL SIST. NACIONAL DE LOS RP…

  • Registro de Personas Naturales:
  • Registro de Mandatos y Poderes, Registro de Testamentos,
  • Registro de Sucesiones Intestadas, Registro Personal
  • Registro de Comerciantes y Gestión de Intereses.
  • b) Registro de Personas Jurídicas:
  • Registro de Personas Jurídicas y creadas por Ley,
  • Registro Mercantil (Sociedades), Hidrocarburos y
  • Registro de Empresas Individuales de Responsabilidad Limitada.

…REGISTROS INTEGRADOS AL SIST.NACIONAL DE LOS RP

  • c) Registro de Propiedad Inmueble: Registro de Predios (que unifica el Registro de Propiedad Inmueble, Registro Predial Urbano y la Sección Especial de Predios Rurales. En este Registro se inscriben las Transferencias de Propiedad, Declaratorias de Fábrica, Urbanizaciones, Hipotecas, Primeras de Dominio, Embargos y Demandas referidas a Predios Urbanos y Rurales. En virtud a la unificación también se inscribe el derecho de propiedad y otros derechos o actos relativos a predios de pueblos jóvenes, urbanizaciones populares, entre otros; así como la inscripción del derecho de posesión de predios rurales, entre otros) , Registro de Concesiones para la explotación de Servicios Públicos, Registro de Derechos Mineros.
  • d) Registro de Bienes Muebles: Registro de Propiedad Vehicular, Registro de Naves y Aeronaves, Registro de Embarcaciones Pesqueras y Buques, Registro Mobiliario de Contratos (Se inscriben todos los actos a los que se refiere el artículo 32º de la Ley de Garantía Mobiliaria, que recaigan sobre bienes muebles no registrados en un Registro Jurídico de Bienes -Ley Nro. 28677, Ley de la Garantía Mobiliaria, en su quinta disposición final, modifica los incisos c) y d) del artículo 2º de la Ley 26366, que crea el Sistema  Nacional y la Superintendencia de los Registros Públicos) .
  • e) Los demás Registros de carácter jurídico creados o por crearse.

GARANTÍAS DEL SISTEMA

  • Son garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos, contenido en el artículo 3 de la Ley 26366:
  • La autonomía de sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones registrales;
  • La intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título modificatorio posterior o sentencia judicial firme;
  • La seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la fe del Registro;
  • La indemnización por los errores registrales, sin perjuicio de las demás responsabilidades que corresponda conforme a ley.

SISTEMA REGISTRAL PERUANO: DECLARATIVO O CONSTITUTIVO?

  • En nuestro sistema registral peruano, impera la inscripción declarativa, es decir, el derecho nace fuera del registro, pero acude al registro solamente para conseguir oponibilidad.
  • Los únicos casos constitutivos de derechos o que corresponde a la inscripción constitutiva son: la hipoteca y el patrimonio familiar.- actos ad solemnitatem, sin embargo a nivel normativo, se ha unido las uniones de hecho por Ley 29560 de julio del 2010.

LA PARTIDA REGISTRAL

  • Unidad de registro conformada por los asientos de inscripción organizados sobre la base de la determinación del bien o de la persona susceptible de inscripción; y excepcionalmente, en función de otro elemento previsto en las disposiciones especiales.

ASIENTO DE PRESENTACIÓN

  • Estos se extienden en el diario por riguroso orden de ingreso de cada título.
  • Se considera en ellos, la información contenida en la solicitud de inscripción.
  • Vigencia:
  • 35 días (plazo ordinario)
  • 25 días adicionales ( observación, liquidación, e informes de catastro).
  • 60 días adicionales (gerente)

REGISTRO DE SEGURIDAD JURÍDICA vs ADMINISTRATIVOS

  • Los Registros de Seguridad Jurídica están destinados a los particulares, a dotar de certidumbre a sus relaciones jurídicas.
  • Los Registros de información Administrativa están destinados a la Administración, dotarle de información para el desarrollo de sus diversas actividades junto a las clásicas de policía, fomento y servicio público,etc.

SEGURIDAD JURÍDICA…

  • La seguridad jurídica conjuntamente con la justicia y el bien común, constituyen uno de los fines del Derecho. Sin embargo, el cumplimiento de estos fines sólo se explica en tanto el hombre se relaciona con otros individuos, ya que a lo que tiende el Derecho es a crear un determinado orden social, propiciando dentro de él, cierto tipo de conducta que tienda a satisfacer, precisamente aquellos fines perseguidos por el Derecho.

…SEGURIDAD JURÍDICA

  • Es aquella certeza que proviene de la ley.
  • Principio consustancial al estado constitucional de derecho, implícitamente reconocido en la Constitución. Art. 2.24.a y d y 139 inciso 3
  • Valor superior contenido en el espíritu garantista de la carta fundamental que se proyecta hacia todo el ordenamiento jurídico y busca asegurar al individuo una expectativa razonablemente fundada respecto de cual será la actuación de los poderes públicos y en general de toda la colectividad, al desenvolverse dentro de los causes del derecho y la legalidad. (expediente 016-2002-AI/TC)

SEGURIDAD JURÍDICA ESTÁTICA

  • La seguridad estática está destinada a proteger al derechohabiente o titular del derecho frente a turbaciones o ataques de terceros, que se inmiscuyan o traten de desconocer su titularidad.

SEGURIDAD JURÍDICA DINÁMICA

  • La seguridad dinámica o de tráfico procura brindar protección a los terceros que se ven involucrados en la circulación de la riqueza, aspecto éste último que se proyecta en dos vertientes: protección de los acreedores del enajenante, que pueden ver burlados la garantía de este crédito con enajenaciones fraudulentas; y protección a los adquirientes, que no deben estar expuestos a la sorpresa de que el bien que se le transmite se encuentre gravado, embargado o simplemente no pertenezca al transferente.

DEFINIENDO A LOS PRINCIPIOS REGISTRALES

  • GARCÍA GARCÍA: “las notas, caracteres o rasgos básicos que tiene o debe tener un determinado sistema registral”. Señala que se trata de notas, caracteres o rasgos básicos del sistema porque no se pretende que los principios registrales sean una manifestación del concepto filosófico de los grandes principios, tampoco que sean principios generales del Derecho.

LOS PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL C.C.

  • Principio de Legalidad. Art. 2011 del CC
  • Publicidad. Art. 2012 del CC.
  • Principio de Legitimación. Art. 2013 del CC
  • Principio de Buena Fe Pública Registral. Art. 2014 del CC.
  • Principio de Tracto Sucesivo. Art. 2015 del C.C.
  • Principio de Prioridad. Art. 2016 del CC.
  • Principio de Impenetrabilidad. Art. 2017 del CC.
  • Principio de Oponibilidad. Art. 2022 del CC.

PRINCIPIO DE LEGALIDAD

  • Chico y Ortiz que: “El principio de legalidad en el campo registral supone la necesidad que el acto que pretende su acceso al Registro quede sometido a la previa calificación del registrador”.

PRINCIPIO DE LEGALIDAD- ART. 2011 CC

  • Art. 2011 del CC: “Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos. Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción. De ser el caso, el Registrador podrá solicitar al Juez las aclaraciones o información complementaria que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro”.

PRINCIPIO DE LEGALIDAD EN EL RGRP

  • Art. V del Título Preliminar: “Los registradores califican la legalidad del título en cuya virtud se solicita la inscripción. La calificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en aquél, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción.
  • La calificación comprende también, la verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible del acto o derecho, Se realiza sobre la base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente a aquél y, complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro”

LA PUBLICIDAD

  • Dar publicidad a un hecho significa ponerlo en conocimiento de una comunidad. Ahora bien ello no significa que todos los miembros de esa comunidad deban necesariamente llegar al conocimiento de ese hecho por haberle dado publicidad. Entonces dar publicidad a un hecho no es tanto ponerlo en conocimiento de una comunidad, como proporcionar a esta los medios para conocerlo con mayor o menor facilidad.
  • La publicidad admite diversas graduaciones según la cuantía y la eficiencia de los medios utilizados para dar publicidad a un hecho.

PUBLICIDAD REGISTRAL

  • El sistema de divulgación encaminado a hacer cognoscible determinadas situaciones jurídicas para la tutela de los derechos y la seguridad del tráfico.
  • No es un principio registral. Si lo entendemos como la sola presunción de conocimiento de todo lo inscrito.
  • No es un principio, porque no se trata de una característica o rasgo propio de un ordenamiento registral en particular, todo lo contrario, la publicidad es el contenido ontológico, el mode de ser del Registro.

LAS VENTAJAS DE LA PUBLICIDAD

  • La certeza
  • La seguridad jurídica de los derechos
  • Transparencia en las transacciones, que conlleva la limitación de los conflictos
  • La movilidad del tráfico mercantil, o el fomento del crédito territorial y del crédito personal.
  • Finalidad cautelar

CARACTERÍSTICAS DE LA PUBLICIDAD

  • EXTERIORIZACION CONTINUA Y ORGANIZADA
  • COGNOSCIBILIDAD LEGAL GENERAL
  • EXTERIORIZACION DE SITUACIONES JURIDICAS O PRODUCE EFECTOS JURIDICOS

CLASES DE PUBLICIDAD

  • 1. PUBLICIDAD MATERIAL
  • Se encuentra contenida en el enunciado mismo de la norma; está “in re” en el texto, por lo que, nadie puede alegar su desconocimiento.
  • Está materialmente ahí, en el enunciado mismo del artículo pertinente (artículo 2012 del Código Civil).
  • Efecto de situaciones jurídicas materiales. Art. I del RGRP.
  • 2. PUBLICIDAD FORMAL
  • Es aquella que se hace realidad con la obligación de los funcionarios de los Registros Públicos de informar a quien lo solicite del contenido de las inscripciones. En la práctica, la publicidad formal puede darse de dos maneras: directa e indirecta. Art. II del RGRP.

PUBLICIDAD FORMAL DIRECTA

  • Directamente en las oficinas de los Registros Públicos a la que pueden acudir cualquier persona y pedir que le exhiban los tomos, fichas y/o partidas electrónicas, esta publicidad se realiza en una sección llamada “De Manifestación de Libros”, con el único requisito de pagar los derechos, según el arancel vigente.

PUBLICIDAD FORMAL INDIRECTA

  • El usuario puede solicitar cualquier certificado que requiera, como son los certificados de gravámenes, copia literal, etc., previa presentación de la solicitud correspondiente.

INNOVACIONES EN EL RGRP RESPECTO A LA PUBLICIDAD FORMAL

  • Exhibición de títulos en trámite.
  • Cuando la información afecte la intimidad. Concordancia con el artículo 2 inc. 5) de la Const. Política del Perú.
  • Manifestación de partidas electrónicas mediante información en línea.
  • Obligatoriedad de mencionar títulos pendientes de inscripción.

PUBLICIDAD REGISTRAL Y EL DERECHO A LA INTIMIDAD

  • El XII Congreso Internacional del Derecho Registral realizado, el 19 al 23 de marzo del 2001 en Uruguay, tuvo como uno de sus temas: La publicidad registral y el derecho a la intimidad.

LA PUBLICIDAD REGISTRAL EN LA LEGISLACIÓN

  • Artículo 2012 del Código Civil: “Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones”.
  • Artículo I del Título Preliminar del RGRP: Publicidad Material
  • “El registro otorga publicidad jurídica a los diversos actos o derechos inscritos. El concepto de inscripción comprende también a las anotaciones preventivas, salvo que este Reglamento expresamente las diferencie.
  • El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando éstos no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo”.
  • Artículo II del Título Preliminar del RGRP: Publicidad Formal
  • “El Registro es público. La publicidad registral formal garantiza que toda persona acceda al conocimiento afectivo del contenido de las partidas regitrales y, en general, obtenga información del archivo registral.

CERTIFICADOS

  • El certificado, es el instrumento público expedido por el registrador, a mérito del cual publicita el contenido literal o compendioso de un asiento de inscripción, o del título que ha dado mérito a este y/o contiene la aseveración, en forma negativa o positiva de la inscripción o anotación preventiva de un acto o contrato en el registro.

CLASES DE CERTIFICADOS SEGÚN EL TUO DEL RGRP

  • CERTIFICADOS LITERALES
  • CERTIFICADO COMPENDIOSO :
  • POSITIVOS
  • NEGATIVOS
  • DE VIGENCIA

LEGITIMACIÓN…

  • Presunción general de exactitud e integridad del registro, concretando su formulación en las siguientes reglas:
  • Los asientos del Registro, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud, encontrándose bajo la salvaguardia del Poder Judicial.
  • Para todos los efectos legales, se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo.

BASE LEGAL:LEGITIMACIÓN

  • Artículo 2013 del C.C.
  • “El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez”.
  • Artículo VII del T.P. del RGRP.
  • “Los asientos registrales se presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez”.

CLASES DE LEGITIMACIÓN

  • LEGITIMACIÓN ACTIVA
  • Protege al titular.
  • LEGITIMACIÓN PASIVA
  • Protege al tercero.

INEXACTITUD REGISTRAL

  • Todo desacuerdo existente entre lo registrado y la realidad extra registral.
  • Los registradores rectificarán las inexactitudes a solicitud de parte. El pedido se efectúa a través del diario, indicando con precisión el error material de rectificación, señalándose el número del título archivado y su fecha de presentación.
  • Pueden también proceder de oficio, cuando adviertan la existencia de errores materiales.
  • El registrador lo efectúa por medio de un asiento registral mediante el cual se precise y enmiende el error cometido.

ERROR MATERIAL

  • Según el artículo 81 del RGRP, se da cuando:
  • Si se han escrito una o más palabras, nombres propios o cifras distintas a los que constan en el título archivado respectivo.
  • Si se ha omitido la expresión de algún dato o circunstancia que debe constar en el asiento.
  • Si se ha extendido el asiento en partida o rubro diferente al que le corresponde.
  • Si se ha numerado defectuosamente los asientos o partidas.

ERRORES DE CONCEPTO

  • El registrador la puede efectuar de oficio, cuando advierte el error al momento de calificar otro título.
  • No se efectúa cuando existen obstáculos en la partida registral.
  • Los errores no comprendidos en el artículo 81 del RGRP incisos del a al d, se reputarán como de concepto. Cuando resulten claramente del título archivado.
  • Cuando no resulten claramente del título archivado, en virtud de nuevo título modificatorio otorgado por todos los interesados o en mérito de resolución judicial si el error fue producido por la redacción vaga, ambigua o inexacta del título primitivo.

VIGENCIA DE LA RECTIFICACIÓN

  • Surtirá efecto desde la fecha de la presentación del título que contiene la solicitud respectiva.
  • En los casos de rectificación de oficio, surtirá su efecto desde la fecha en que se realice.

FE PÚBLICA REGISTRAL…

  • Articulo 2014 del Código Civil de 1984, y lo hace en los siguientes términos: "El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los Registros Públicos.
  • La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro".

…FE PÚBLICA REGISTRAL

  • Ley N° 26366, que creó el Sistema Nacional de los Registros Públicos, estableció como una de sus garantías "la seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la fe del Registro" (inciso c, artículo 3).
  • RGRP, artículo VIII de su Título Preliminar: "La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquéllos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales”.

EL TERCERO REGISTRAL

  • El tercero registral no es otro sino el titular registral que resulta beneficiado o perjudicado, por aplicación de los principios que recoge el sistema registral, respecto de una relación jurídica ajena pero conexa con su derecho inscrito y que confronta con el mismo.

REQUISITOS DEL TERCERO REGISTRAL

  • La configuración del Tercero Registral necesita bajo condición “sine qua non” la concurrencia de los siguientes requisitos:
  • Que se adquiera el derecho de persona que en el Registro aparece con facultades para otorgarlo; es decir; basta la apariencia, más no la certeza, de justo título registral.
  • Que la adquisición sea a título oneroso.
  • Que el adquirente inscriba su derecho. Y.
  • Que exista buena fe en el adquirente, la misma que, además de presumirse, queda suficientemente acreditada por las circunstancias de no haber intervenido en el acto o contrato del que deriva su derecho; haber inscrito con anterioridad al del eventual oponente; y, que de los asientos de los Registros Públicos no aparezcan causales de nulidad, rescisión o resolución.

TRACTO SUCESIVO…

  • RGRP, título preliminar artículo VI: Que ninguna inscripción salvo la primera, se extiende sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario.
  • Tracto continuo, que está contenido asimismo, en el artículo 2015 del Código Civil, según el cual ”ninguna inscripción, salvo la primera, se hará sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane”.

…TRACTO SUCESIVO…

  • “El adquirente de hoy es el transmitente de mañana” Nuñez Lagos.
  • Principio fundamental para mantener la regularidad de las inscripciones.
  • Cadena no interrumpida de enajenaciones.

…TRACTO SUCESIVO- EXCEPCIONES

  • Inmatriculación o primera de dominio.
  • Ejm. Automóvil sin placas
  • Terreno
  • Sociedades irregulares

PRIORIDAD…

  • Art. 2016 del C.C. “La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro”.
  • RGRP, título preliminar artículo IX: “Los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de los derechos que de éstos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación: principio de prioridad preferente”.
  • Aforismo latino: “prior en tempore potior in jure”, que significa: El primero en el tiempo es el más poderoso en el derecho.
  • Principio de prioridad preferente que indica: "El que primero llega al Registro obtiene la protección registral (si reúne las debidas condiciones) con preferencia a los que llegan después, de modo que nadie llegado posteriormente puede perjudicar los derechos del tercero llegado antes".

…PRIORIDAD

  • La prioridad de los actos o derechos que se inscriben, se establece según el orden cronológico en que se efectúa la inscripción en el Registro.
  • La prioridad en general, se manifiesta de dos formas distintas:
  • Entre derechos compatibles. La inscripción determina una prioridad de rango preferente del derecho primeramente inscrito en relación a los actos o derechos que se inscriban con posterioridad.
  • Entre derechos excluyentes.

IMPENETRABILIDAD

  • RGRP, en su artículo X del título preliminar: “Principio de Prioridad Excluyente: no puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de igual o anterior fecha”
  • C.C. vigente, el artículo 2017, prescribe que “no puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior”.

PRINCIPIO DE OPONIBILIDAD- ETAPAS

  • Primera etapa: Formalismo Sacramental: MANCIPATIO.
  • Segunda etapa: TRADITIO
  • Tercera etapa: TRADITIO INSTRUMENTAL.
  • Cuarta etapa: inscripción Declarativa.

PRINCIPIO DE OPONIBILIDAD

  • ARTICULO 2022 DEL C.C.
  • “Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone.
  • Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común”.

SISTEMAS REGISTRALES

  • Sistema es el conjunto de normas, reglas o principios racionalmente ligados entre sí, respecto de una ciencia o materia; podemos concluir diciendo que “Sistema Registral” es el conjunto de normas, reglas o principios racionalmente ligados entre sí que regulan una organización registral determinada.
  • Según la doctrina generalmente aceptada, los sistemas registrales se denominan por el nombre del país que les dio origen, v. gr. Sistema francés, sistema alemán, sistema australiano, sistema español, inclusive sistema registral peruano, los que serán motivo de análisis posterior.

SISTEMA REGISTRALES

  • 1. EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN
  • 1.1. Constitutivos - Declarativos
  • 1.2. Presunciones de Exactitud.
  • - Relativa - Legitimación
  • - Absoluta - Fe Pública Registral
  • 2. OBLIGATORIEDAD DE LA INSCRIPCIÓN
  • - Obligatoriedad - Voluntariedad
  • 3. RELACIÓN NEXO CAUSAL
  • - Realistas - Abstractos
  • 4. ORGANIZACIÓN DEL FOLIO
  • - Real - Personal - Causal
  • 5. FORMA EXTENSIÓN INSCRIPCIÓN
  • - Inscripción : Resumen - Extracto
  • - Transcripción : Literal - Físico

SISTEMA REGISTRAL DECLARATIVO

  • Cuando basta el título para la transmisión inmobiliaria (solo consenso), o cuando se requiere título y tradición de la cosa para que haya derecho real, el Registro asume carácter declarativo.

SISTEMA CONSTITUTIVO

  • Bajo este sistema, la inscripción constituye un requisito indispensable para que tenga lugar la transferencia o constitución de un derecho real. En consecuencia. Bajo un sistema constitutivo la transmisión queda perfeccionada constituyéndose el derecho real .

SISTEMA REGISTRAL FRANCES

  • El derecho propiedad es considerado eminentemente individual y absoluto, afirmando que las legislaciones no pueden establecer limitaciones a este derecho;
  • La transferencia de la propiedad inmueble y la constitución de los derechos reales sobre ésta, se realiza por el simple consentimiento de los contratantes, primando la voluntad y no siendo necesaria la inscripción en el Registro ni la tradición;
  • Las mutaciones inmobiliarias son conocidas solamente por las partes contratantes, careciendo de publicidad, por lo que se le denomina “Sistema de la Clandestinidad” o “Transcripción”;
  • Actualmente los títulos ya no se transcriben o copian, sino que el Conservador de Hipotecas (Registrador), se limita a formar volúmenes con los documentos presentados;
  • La transcripción es obligatoria no para las partes sino para el Notario y otras autoridades administrativas.
  • Los grandes inconvenientes de éste Sistema son su carácter individualista, absoluto, consensual y falto de publicidad.

SISTEMA REGISTRAL ALEMAN

  • La propiedad inmueble se trasmite por el consentimiento unido a la inscripción en el Registro;
  • La formalidad de la inscripciones requisito sine qua non para transferir la propiedad y constituir derechos reales;
  • Si no se verifica la inscripción, el adquirente del bien o del derecho real tiene un simple derecho personal contra el enajenante o propietario sólo para conseguir que se extienda la inscripción;
  • La inscripción acredita el derecho del propietario, del acreedor hipotecario, o de cualquiera que tenga un derecho real inmobiliario que puede oponerlo a todos “erga omnes”;
  • El derecho inscrito concede a su titular acción imprescriptible para reclamar el bien;
  • El adquirente del dominio del inmueble no puede transferirlo ni gravarlo, sin que previamente inscriba su título de adquisición;
  • La inscripción tiene valor absoluto, es decir, que el que adquiere de quien aparece en el Registro como dueño de la finca, adquiere válidamente, aunque el dato que publica el folio sea erróneo.

SISTEMA REGISTRAL AUSTRALIANO

  • Sistema llamado también Acta Torrens, fue ideado por Sir Robert R. Torrens, ocupando el cargo de Registrador General de Australia del Sur a mediados del siglo XIX.
  • La inscripción constitutiva, con fuerza legitimadora y sustantividad absoluta. La característica fundamental del sistema es la separación total del contrato causal y de sus efectos reales en el negocio jurídico de transmisión de inmuebles.
  • La fuerza probatoria del título es absoluta y contra su contenido no puede prosperar acción alguna;
  • En este Sistema no existen los principios registrales de Legitimación y Fe Pública;
  • Se funda en la ficción jurídica de que, en las sucesivas enajenaciones, la titularidad vuelve al Estado, que la toma de manos del vendedor anulando el título de este y entrega uno nuevo al comprador;
  • Se adopta un régimen de seguro para posibles daños y perjuicios que ocasionen las inscripciones.

CLASES DE FOLIOS

  • Folio Real
  • Folio Personal
  • Folio Causal

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

  • Para la Doctrina, indica Chico y Ortíz: “Es el conjunto o serie de actos que constituyen el camino por el cual la escritura pública llega a ser inscrita o provoca un determinado asiento en el Registro de la Propiedad.....”

PROCEDIMIENTO REGISTRAL EN EL PERU

  • Registrador Público
  • Califica el título
  • Tribunal Registral
  • Evalúa en segunda instancia administrativa la calificación del Registrador
  • Poder Judicial
  • Se pronuncia sobre Resolución del Tribunal Registral

ETAPAS O FASES DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

  • PRESENTACION: principios de rogación y prioridad.
  • CALIFICACION: principios de legalidad, tracto sucesivo; impenetrabilidad
  • INSCRIPCIÓN.- principio de publicidad, legitimidad y fé pública registral.

CARACTERISTICAS DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

  • ES DE TRAMITACION ESPECIAL
  • ES IMPULSADO A INSTANCIA DE PARTE
  • NO ES CONTENCIOSO
  • EXISTE PLURALIDAD DE INSTANCIAS
  • EXCLUSIVIDAD Y AUTONOMIA EN LA FUNCION CALIFICADORA

INSTRUMENTOS QUE DAN MERITO A LAS INSCRIPCIONES

  • Dentro de los instrumentos que dan mérito a las inscripciones de acuerdo a los artículos 8, 9, 10 y 11 del RGRP, no sólo en el Registro de Propiedad Vehicular o en el Registro de Propiedad Inmueble, sino en los demás Registros contemplados en el art. 2 de la Ley 26366 del 16 de octubre de 1994, tenemos:
  • Según el artículo 8 del RGRP: Las inscripciones se efectuarán sobre la base de los documentos señalados en cada reglamento específico, y en su defecto, por las disposiciones que regulen la inscripción del acto o derecho respectivo.
  • Según el artículo 9 del RGRP: Tratándose de inscripciones en mérito a instrumentos públicos, sólo podrán fundarse en traslados o copias certificadas expedidas por el notario o funcionario autorizado de la Institución que conserven en su poder la matriz, salvo disposición en contrario.

PRESENTACION DE TÍTULOS

  • La inscripción puede ser solicitada por quién adquiere el derecho, quién lo transmite o el que tenga interés en asegurarlo; en realidad, cualquiera puede solicitar las inscripciones, a esta persona se le llama presentante y está facultado para interponer los recursos impugnatorios conforme a Ley, que se tratará en capítulos posteriores.
  • La solicitud de inscripción debe contener la indicación de la naturaleza de los documentos presentados precisando el acto contenido en ellos.
  • El funcionario encargado del Libro Diario es el responsable de verificar que la solicitud de inscripción contenga los datos a que se refiere el párrafo anterior y de constatar la presentación de los documentos que se indican.
  • Se acompañará el Parte Registral Notarial o el título en copia certificada o testimonio.
  • La solicitud de inscripción se formula por escrito, en los formatos aprobados por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, acompañando copia simple del documento de identidad del presentante.

LIBRO DIARIO

  • El diario es el libro en que se extienden los asientos de presentación – inscripción preliminar-, por el funcionario encargado de la recepción de los títulos, indicándose a su margen las actuaciones que se han originado, y, por lo tanto, su importancia es fundamental para poder aplicar el principio de prioridad.
  • Importancia:
  • Art. IX del T.P. del R.G.R.P, concordante con los Arts. 2016 y 2017 del C.C.
  • Art. X del T.P. del R.G.R.P.

VIGENCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN DEL TÍTULO

  • El asiento de presentación, tiene vigencia durante treinta y cinco (35) días, a partir de la fecha de ingreso del título (se excluye el día inicial y se incluye el día de vencimiento). Dentro de los 7 primeros días el Registrador procederá a la inscripción o formulará las observaciones, tachas y liquidaciones a los títulos.
  • Se admitirá la subsanación o el pago de mayor derecho hasta el sexto día anterior al vencimiento de la vigencia del asiento.
  • Los últimos 5 días se utilizarán para extender el asiento de inscripción respectivo, de ser el caso.

PRÓRROGA

  • El plazo de vigencia del asiento de presentación puede ser prorrogado hasta por 25 días adicionales, sin perjuicio de que el Gerente Registral o Gerente de Área pueda prorrogar de oficio y con carácter general la vigencia del asiento hasta por 60 días adicionales, en razón de la fecha de ingreso del título, tipo o clase de acto inscribible, Registro al que corresponda u otro criterio similar, dando cuenta a la jefatura; o cuando se interponga recurso de apelación contra las observaciones, tachas y liquidaciones, hasta el vencimiento de sus respectivos plazos.
  • DEFINICIÓN DE TÍTULO: RGRP
  • “Art. 7°.- Definición
  • Se entiende por título para efectos de la inscripción, el documento o documentos en que se fundamenta inmediata y directamente el derecho o acto inscribible y que, por sí solos, acrediten fehaciente e indubitablemente su existencia.
  • También formarán parte del título los documentos que no fundamentan de manera inmediata y directa la inscripción pero que de manera complementaria coadyuvan a que ésta se realice.”

DEFINICIÓN DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL

  • Delgado Scheelje ha definido a la calificación como “el control que realiza el registrador a efectos de determinar si el título presentado al registro es inscribible sobre la base de los diversos principios que, como requisitos y presupuestos técnicos para la inscripción, cada sistema contempla”.
  • A mayor eficacia de publicidad y fuerza registral, más rigurosa debe ser la calificación. La función calificadora implica una sinopsis concurrencial de voloraciones normativas relacionadas unas con otras y acreditadas mediante documentos que, en nuestro Procedimiento Registral se denomina título, como ya mencionamos, el mismo que tiene un contenido significativo para la ley desde que expresa la existencia de un acto o contrato que requiere acogida registral.

CARACTERÍSTICAS

  • AUTONOMÍA E INDEPENDENCIA DEL REGISTRADOR PÚBLICO COMO GARANTÍA DEL SISTEMA REGISTRAL
  • REPONSABILIDAD
  • PERSONAL E INDELEGABLE
  • OBLIGATORIA:.

ASPECTOS DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL

  • El registro no crea derechos, recibe títulos que se suponen perfectos.
  • Por ello no se aplican las garantías del procedimiento administrativo:
  • No hay libertad de prueba
  • No hay libre valoración de prueba.
  • No hay impulso oficioso.
  • No hay citación a los afectados.
  • No hay motivación de la inscripción.
  • Principios de la calificación: pro-inscripción, ámbito limitado, prueba fehaciente del acto principal, prueba relativa de otras cuestiones, acto único.
  • Principios de la calificación como acto administrativo: simplicidad, celeridad y eficiencia.

ÓRGANOS ENCARGADOS DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL…

  • Artículo 5 Ley 26366: Los Registros Públicos que integran el Sistema mantendrán únicamente la primera y segunda instancia administrativa registral. Estos son: el Registrador y el Tribunal Registral. No existe tercera instancia registral.
  • RGRP, lo encontramos en el artículo 3, en tal sentido: son instancias del procedimiento registral: el registrador y el Tribunal Registral.

…ÓRGANOS ENCARGADOS DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL

  • REGISTRADOR PUBLICO:
  • Funcionario público que tiene como atribución, calificar los títulos, ordenar y suscribir las inscripciones, liquidar y controlar la cobranza de los derechos registrales, expedir los certificados, compilará datos estadísticos.
  • TRIBUNAL REGISTRAL:
  • Organo colegiado. Para el acceso al cargo y nombramiento, rigen los mismos requisitos establecidos para los Registradores. El Tribunal Registral es la segunda y última instancia registral respecto de la calificación desfavorable. Con su decisión, se agota el procedimiento registral.
  • Organo de la SUNARP con competencia nacional que conoce y resuelve en segunda y última instancia administrativa las apelaciones contra las observaciones, tachas y otras decisiones de los Registradores, y Abogados Certificadores, en su caso, emitidas en el ámbito de su función registral.

CALIFICACIÓN DE LEGALIDAD DE LOS DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS

  • EXPOSICIÓN DE MOTIVOS CC:
  • Tratándose de instrumentos administrativos, es de aplicación todo lo señalado a propósito de los instrumentos judiciales*.
  • 1. Competencia del funcionario administrativo.
  • 2. Formalidades del documento.
  • 3. Compatibilidad entre el título y la partida registral.
  • 4. Si el funcionario solicita la inscripción de acto no inscribible, debe rechazarse.
  • 5. NO SE CALIFICA el fundamento o adecuación a la ley del contenido de la resolución.

CALIFICACIÓN REGISTRAL VS FUNCIÓN JURISDICCIONAL…

  • Art. 139 de la Constitución:
  • 1. La unidad y exclusividad de la función jurisdiccional. (...)
  • 2. La independencia en el ejercicio de la función jurisdiccional.
  • Ninguna autoridad puede avocarse a causas pendientes ante el órgano jurisdiccional ni interferir en el ejercicio de sus funciones. Tampoco puede dejar sin efecto resoluciones que han pasado en autoridad de cosa juzgada, ni cortar procedimientos en trámite, ni modificar sentencias ni retardar su ejecución. (...).

…CALIFICACIÓN REGISTRAL VS FUNCIÓN JURISDICCIONAL

  • Art. 4 LOPJ: Toda persona y autoridad está obligada a acatar y dar cumplimiento a las decisiones judiciales o de índole administrativa, emanadas de autoridad judicial competente….
  • Ninguna autoridad, cualquiera sea su rango o denominación, fuera de la organización jerárquica del Poder Judicial, puede avocarse al conocimiento de causas pendientes ante el órgano jurisdiccional. No se puede dejar sin efecto resoluciones judiciales con autoridad de cosa juzgada, ni modificar su contenido, ni retardar su ejecución, ni cortar procedimientos en trámite, bajo la responsabilidad política, administrativa, civil y penal que la ley determine en cada caso. (...)

MODIFICACIÓN DEL ART. 2011 DEL CC POR EL D.LEG. 968 ( 28/7/1993)

  • La calificación de legalidad no se aplica cuando se trate de parte judicial que ordene la inscripción.
  • El Registrador podrá solicitar al Juez:
  • 1. Aclaraciones
  • 2. Información complementaria
  • 3. Se acredite el pago de tributos
  • SIN PERJUDICAR LA PRIORIDAD DE INGRESO DEL TÍTULO AL REGISTRO.

EJECUTORIA SUPREMA SOBRE CALIFICACIÓN: 11/6/2004

  • FUNDADA la demanda sobre Acción Popular y en consecuencia inaplicable por infracción a la Constitución el último párrafo del art. 32º del RGRP.
  • Sustento normativo
  • 1. Independencia en el ejercicio de la función jurisdiccional.(art. 139º-2)
  • 2. Tutela jurisdiccional efectiva.(art. 139º-3)
  • Fundamentos:El derecho a la tutela jurisdiccional comprende el derecho a que la resolución sea ejecutada en sus propios términos sin que sea objeto de modificación o interpretación de ningún tipo.
  • El Poder Judicial no puede estar supeditado a las “exigencias” de una autoridad administrativa, pues lo contrario significaría distorsionar las garantías previstas en la Constitución y en vía reglamentaria imponer un criterio a la autoridad jurisdiccional afectando el ordenamiento legal vigente.

RGRP VIGENTE

  • Art. 32 último párrafo:
  • En los casos de resoluciones judiciales que contengan mandatos de inscripción o de anotaciones preventivas, el Registrador y el Tribunal Registral se sujetarán a lo dispuesto por el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil.

CRITERIO VINCULANTE DEL TRIBUNAL REGISTRAL

  • “El Registrador no debe calificar el fundamento o adecuación a la ley del contenido de la resolución judicial.
  • Conforme a lo dispuesto en el 2do. Párrafo del artículo 2011º del Código Civil, el Registrador está autorizado para solicitar aclaración o información adicional al Juez, cuando advierte el carácter no inscribible del acto que se solicita inscribir o la inadecuación o incompatibilidad del título con el antecedente registral. Si en respuesta a ello el Juez reitera el mandato de anotación o inscripción mediante una resolución, incorpora al fondo del proceso dicha circunstancia, y en consecuencia, al emitir pronunciamiento sustantivo, el mismo no puede ser objeto de calificación por parte del Registrador, siendo en estos casos, responsabilidad del magistrado el acceso al Registro del título que contiene el mandato judicial, de lo que deberá dejarse constancia en el asiento registral.”
  • V PLENO . 20/10/2003.

CALIFICACIÓN POSITIVA

  • Inscripción
  • Liquidación
  • CALIFICACIÓN NEGATIVA
  • * Defecto Subsanable:
  • - Observación
  • - Informe Catastral.
  • * Defecto Insubsanable: Tacha

DEFECTOS SUBSANABLES

  • En nuestro sistema registral, la decisión del Registrador de rechazar o denegar la inscripción alegando la presencia de defectos subsanables en el título, se denomina observación.
  • el RGRP, define a la observación en el artículo 40, en tal sentido: “Si el título presentado adoleciera de defecto subsanable o su inscripción no pudiera realizarse por existir un obstáculo que emane de la partida registral, el registrador formulará la observación respectiva indicando simultáneamente, en su caso, el monto del mayor derecho por concepto de inscripción del título…”.

DEFECTOS INSUBSANABLES: TACHAS

  • Las tachas en el RGRP, están contempladas en los:
  • Art. 13 Tacha por desistimiento.
  • Art. 36: Tacha por falsedad documentaria
  • Art. 42: Tacha sustantiva
  • Art. 43: Tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación

MEDIOS IMPUGNATORIOS

  • Recurso de Apelación: cuestiones de Derecho.
  • Reclamación en Queja: tramitación administrativa.
  • Denuncia: tramitación administrativa.
  • Acción Contencioso administrativa.


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