Contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda está exenta de iva y, por tanto, sujetos a Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales



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Madrid a 22 de Marzo de 2016

Estimado cliente,

La celebración de contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda está exenta de IVA y, por tanto, sujetos a Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Esto no supone ninguna novedad pero es un uso común que no se liquide la cuota correspondiente sin que, hasta ahora, haya habido actuaciones por parte de la Comunidad de Madrid exigiendo el pago de dicho impuesto ó al menos no de forma masiva. Es aquí donde surge la novedad y es que la mencionada Comunidad Autónoma ha emprendido una campaña de inspección y recaudación referente al ITP de los contratos de arrendamiento de vivienda. El obligado al pago es el arrendatario pero el arrendador es responsable subsidiario si hubiera percibido el primer plazo de renta sin haber exigido al arrendatario justificante del pago del impuesto, por lo que esta cuestión es de gran relevancia para los arrendadores de vivienda.

Pasamos a continuación a describir los principales aspectos de este impuesto:


  1. Están exentos del IVA, sin posibilidad de renunciar a la exención (y, por tanto, quedarán sujetos a la modalidad TPO), los arrendamientos de edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas.




  1. El sujeto pasivo del impuesto es el arrendatario y, si el arrendador hubiera percibido el primer plazo de renta sin haber exigido al arrendatario justificante del pago del impuesto, será responsable subsidiario de su pago una vez que sea declarado fallido el arrendatario.




  1. La base imponible vendrá constituida por la cantidad total que haya de satisfacer el arrendatario al arrendador durante la vigencia del contrato, entendiéndose que incluye tanto las cantidades que deban abonarse en concepto de renta como las cantidades asimiladas a esta o cuyo pago hubiera asumido el arrendatario (como los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, cuyo pago puede ser asumido por el arrendatario según la LAU art.20 ).

Dado que se adopta el criterio de contraprestación efectiva a satisfacer por el arrendatario (frente al criterio general abstracto del valor real del bien o derecho), no parece que los arrendamientos puedan ser objeto de comprobación de valores por la Administración.

Cuando no constase el plazo de duración del contrato, la normativa fiscal presume una duración mínima de seis años al establecer que se girará la liquidación computándose seis años, sin perjuicio de las liquidaciones adicionales que deban practicarse, caso de continuar vigente después del expresado período temporal. No obstante, en los arrendamientos de fincas urbanas sujetos a prórroga forzosa (como son los de vivienda), se dispone que se computará una duración mínima de tres años.

Estas previsiones no se ajustan a la LAU art.9 , que prevé una duración mínima del contrato de tres años (para los contratos anteriores a dicha fecha, cinco años), disponiendo que se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario hasta que se cumplan los tres años de vigencia mínima.

En consecuencia, fiscalmente conviene estipular expresamente, al menos, el plazo de un año, aunque se deba autoliquidar por tres años al estar sujeto a prórroga legal forzosa de tres años, pues de no pactarse un plazo concreto, se autoliquidaría por seis años.




  1. La cuota tributaria del impuesto se determina aplicando la siguiente escala de gravamen



Euros

Euros

Hasta 30,05

0,09

De 30,06 a 60,10

0,18

De 60,11 a 120,20

0,39

De 120,21 a 240,40

0,78

De 240,41 a 480,81

1,68

De 480,82 a 961,62

3,37

De 961,63 a 1.923,24

7,21

De 1.923,25 a 3.846,48

14,42

De 3.846,49 a 7.692,95

30,77

De 7.692,96 en adelante

0,024040 euros por cada 6,01 euros o fracción

A diferencia de lo que ocurre en el IRPF, la aplicación de esta escala no debe hacerse por tramos de base imponible, sino teniendo en cuenta en qué tramo se encuentra la base imponible total y quedando determinada la deuda tributaria por el importe correspondiente a tal tramo. Por ejemplo, si la base imponible son 600 euros, la deuda tributaria será de 3,37 euros. Esta forma de cálculo produce lo que se denomina error de salto, ya que el aumento en un céntimo de euro en la base imponible (por ejemplo, de 480,81 euros a 480,82 euros) puede suponer que se duplique la deuda tributaria (así, de 1,68 euros a 3,37 euros).

Dicho error de salto se corrige aplicando la regla según la cual la cuota íntegra debe reducirse de oficio cuando de la aplicación de los tipos de gravamen resulte que a un incremento de la base corresponde una porción de cuota superior a dicho incremento. La reducción deberá comprender al menos dicho exceso. Se exceptúan de esta regla los casos en que la deuda tributaria deba pagarse por medio de efectos timbrados ( LGT art.56.3 ).

A este respecto, debe tenerse en cuenta que, en los arrendamientos de fincas urbanas, la deuda tributaria podrá satisfacerse mediante la utilización de efectos timbrados según la escala anterior.


Esperando que todo lo anterior sea de su mayor utilidad nos ponemos a su disposición para cualquier duda ó consulta,
FDO: MARCOS CASAS DÁVILA


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