Consejo de la judicatura



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OBJETOS DEL DERECHO

Derechos Reales.

Constituye la especie principal dentro del género de los derechos patrimoniales, pues estos constituyen aquellos que crean entre la persona y la cosa una relación directa e inmediata, de modo que el sujeto puede obtener provecho del objeto, sin intervención de otra persona.

Se llama derecho real para diferencial del derecho personal que es el sujeto pasivo del derecho y que da la facultad para obligar individualmente a una prestación; mientras el derecho real es aquel que da la facultad de sacar de una cosa cualquiera un beneficio mayor o menor.

Las Principales Teorías Sobre la Ubicación del Derecho de Cosas Conciben:



La teoría clásica o dualista.- Manifiesta que existe una sustancial diferencia entre los derechos personales y los reales cuyo principal exponente es Demolombe quien afirma que es difícil dar un concepto de derecho real sin oponerlo al derecho personal.

La teoría monista.- Sostiene que todos los derechos patrimoniales son personales o creditorios y que la concepción de Demolombe no puede aceptarse porque en su distinción no utiliza el mismo criterio, mientras en el derecho real tiene en cuenta el aspecto económico, en el derecho personal lo hace desde el aspecto jurídico.

La teoría personalista u obligacionista.- Liderada por Planiol y cumplimentada por Kant, en 1797, criticó a las dos teorías (dualista y monista) argumentando que la relación jurídica sólo se da entre personas y no entre una persona y una cosa. Savigny y Freitas, fueron los iniciadores de esta teoría pero fue Planiol quien formuló con más profundidad y claridad la crítica a la teoría dualista liderada por Demolombe.

La tesis unitaria realista.- Tiende a objetivar el concepto de obligación, fundiendo todos los derechos personales dentro de la categoría de los derechos reales. Fue Saleilles “quien al pretender objetivizar la obligación dando prevalencia al elemento prestación sobre el elemento personal, da pábulo a que se conciban los derechos creditorios como una relación entre patrimonios, lo que quedaría evidenciado en el proloquio según el cual "el patrimonio es la prenda común de los acreedores”11

La teoría de la institución.- Constituye un esfuerzo de sistematización que excede el capo de los derechos reales, ubicándole en campo de la filosofía del derecho al sostener que se puede discutir su valor pero lo demás no se puede descuidar. Hauriou, uno de los más destacados defensores de esta teoría sostiene: “La institución no es presentada como una unidad sino como una gama infinita y no uniforme de fenómenos de densidad variable. Así como hay grados de desarrollo de los seres físicos, así los hay en los seres sociales. Las instituciones se escalonan como los seres vivos en biología, sobre las diversas especies de una jerarquía ascendente.”12

La tesis ecléctica.- Pretende recoger los más importantes ingredientes de las otras teorías pero que termina reconociendo la concepción clásica, manifestando que "Hay derecho real cuando una cosa se encuentra sometida total o parcialmente, al poder de una persona, en virtud de una relación inmediata oponible a toda otra persona"

La teoría que acepta la existencia de un sujeto pasivo.- Concibe que existe un sujeto pasivo determinado identificándolo en los derechos que tienen por objeto una cosa ajena, con el propietario de la misma, desplazando el indeterminismo del sujeto pasivo en los derechos reales.

Domenico Barbero y Giorgianni en Italia, propugna una división tripartita. Barbero clasifica las posiciones jurídicas activas en, derechos, garantías y créditos con lo cual reagrupa los derechos subjetivos. El derecho lo considera como una posibilidad de actuar; el crédito confiere una expectativa y las garantías no son más que el reforzamiento de esa expectativa.



Giogianni clasifica en derechos de obligación, de goce y de garantía.

En la actualidad, nadie discute que el derecho real se manifiesta como un poder que se ejerce sobre la cosa y frente a las demás personas y de ello se genera la relación jurídica entre persona y cosa y las tesis anteriores, sólo han mirado el aspecto interno o el aspecto externo de los derechos reales.

Nuestra legislación que tiene sus raíces en la legislación francesa y la doctrina de Savigny, recoge la concepción de la voluntad individual que actúa el derecho objetivo; el derecho objetivo es la entidad en potencia y la voluntad le pone en movimiento, actúa sobre él.

Partiendo de esta concepción personalista, encontramos dos elementos: al sujeto activo o la persona que es la titular del derecho y al objeto que constituye la cosa.

Naturaleza y Características.-


  • El titular de un derecho real tiene la posibilidad de dirigir la voluntad en forma positiva o negativa y su situación jurídica es siempre estática por que las cosas permanecen en el tiempo pese a la inactividad del titular, mientras en el derecho personal se agota con su ejercicio, es por tanto, dinámico.



  • Como característica trascendental encontramos el principio de taxatividad, que está delimitado por la ley, tanto en sus instituciones, como en sus formas de adquisición, atribuciones, deberes y facultades de sus titulares.



  • El ejercicio del derecho real se realiza frente a todos y es oponible erga omnes.



  • La autonomía de la voluntad sólo tiene cabida en la medida en que la ley lo admite, siempre y cuando los principios de orden público, interés social y general no sufren detrimento.



  • La eficacia de la protección de los derechos reales permite la persecución a terceros, como el derecho de hipoteca.



  • La publicidad es presupuesto de la oponibilidad y esto se logra con el registro.



  • El derecho real por su naturaleza goza del ius preferendi, o sea, que tiene preferencia frente a cualquier otro derecho que sobre la misma cosa se constituya con posterioridad.

Derechos Reales de Dominio.

El derecho real de dominio es la potestad o señorío que tiene una persona sobre una cosa corporal determinada para usar, gozar y disponer a su arbitrio, con las limitaciones de la ley, el interés general, social, ambiental y público. (Arts. 66.26 y 321 Const.) Este derecho cuando es perfecto y completo encierra todos los otros derechos reales que son simples emanaciones de éste.13

Nuestra legislación usa como sinónimos al dominio y a la propiedad, pero esta última, tiene una aplicación más amplia porque abarca otros bienes y derechos como la propiedad intelectual, artística o industrial, mientras el dominio se contrae a la titularidad sobre un bien corporal.

“La propiedad”, como derecho subjetivo privado, cumple con la función de dar al individuo la posibilidad de procurarse los medios económicos para desplegar su propia personalidad humana”14. Según Vittorio Scialoja, es el derecho real en virtud del cual una cosa, como pertenencia de una persona, está enteramente sujeta a su voluntad dentro de los límites provenientes de la ley o de la concurrencia de derechos ajenos.”15

En la doctrina y en la legislación se han producido intensas discusiones sobre la terminología de las cosas, así, según el profesor Arturo Valencia Zea, “Las cosas, además de su corporeidad y de su apropiación, han de reunir el requisito de una existencia autónoma e individualizada”16; mientras los bienes, son o pueden ser objetos “susceptibles de procurar al hombre una utilidad exclusiva y de llegar a ser objeto de un derecho de propiedad”17.

Si bien todos los bienes son cosas, no todas las cosas son bienes v. gr. El aire, el sol, etc. Los bienes son valores agregados a las cosas y éstas son todo aquello que existe, independientemente de su utilidad jurídica.

Tampoco son bienes los derechos porque en éstos se incluyen ciertos atributos que no siempre prestan una utilidad o que mantienen la dependencia respecto de una persona, v. gr. La patria potestad y el honor.

La palabra bienes propiamente no se registra en los códigos civiles, más bien se refiere a cosas, como concepto opuesto de personas y para comprender las más variadas realidades imaginarias al margen de que sean susceptibles o no de apropiación.



Modos de Adquirir.

“Se llaman modos de adquirir los derechos reales, los hechos jurídicos a los que la ley atribuye el efecto de producir la adquisición de aquellos. “Consiste en los actos jurídicos o hechos jurídicos por medio de los cuales las personas pueden obtener la titularidad de los bienes”18

Tales hechos pueden ser de cualquier índole: bien simples hechos naturales (como el aluvión o el cambio de cause de un río, que convierten al propietario de la finca ribereña en dueño de lo sedimentado o del cauce seco), bien actos o negocios jurídicos (como la ocupación con ánimo de adquirirla, de una cosa sin dueño, o la entrega que se nos hace por el vendedor del objeto que le compramos)19.

En cuanto a los modos de adquirir el dominio, estos pueden ser, originarios y derivativos “El modo de adquisición es originario cuando el derecho de propiedad surge directamente en la persona de su titular; por consiguiente, hay creación de un derecho de propiedad que no existía. Es el caso de la ocupación de la res nullius.

Cuando el derecho de propiedad pasa de una persona a otra, el modo de adquirir es derivativo; no existe entonces creación, sino transmisión de un derecho de propiedad. La sucesión, la compraventa, la donación, etcétera, son modos derivativos de adquirir.”20

Estas formas derivadas de la transmisión del dominio pueden ser a su vez voluntarias del propietario o al margen de su voluntad. “La propiedad puede transmitirse al margen de la voluntad del propietario.

Ocurre así en el caso de sucesión ab intestato: desde el instante del fallecimiento, el heredero es de pleno derecho el propietario de los bienes de la sucesión, con exclusión de la voluntad del de cuyus.21


  • Universales y particulares, según que la adquisición recaiga sobre todo un patrimonio o ciertas partes de él o sobre un derecho o varios singularmente considerados.

  • Onerosos y gratuitos;

  • Mortis causa o inter vivos.

La Ocupación.

“Es la toma de posesión de una cosa mueble no poseída, sin dueño, y con ánimo de hacerla nuestra.”22 Se aplica a las cosas que no tienen dueño.

La Accesión.

Es un modo de adquirir el dominio por el cual el dueño de una cosa pasa a serlo de lo que ella produce o de lo que a ella se junta. Es el hecho de pasar a ser propiedad de otro derecho por incorporación a la cosa madre o a la más importante.

La Tradición.

Constituye un acto jurídico real, autónomo y abstracto, mediante la cual, se realiza la entrega voluntaria de la cosa por parte del tradens o propietario que se desprende voluntariamente de una cosa que le pertenece a favor del accipiens o el que recibe. Es la entrega que se realiza con el ánimo de enajenar

Este acto por su naturaleza está desvinculado de la causa y tiene lugar en distintos momentos y a través de actos diferentes. Así el enajenante cuando entrega la cosa cumple con la obligación constituida en el título; sin embargo, cuando se celebra un contrato con el fin de transmitir un derecho real, éste viene a convertirse en la causa necesaria para que tenga eficacia traslativa de dominio.

“La doctrina está en condiciones de diferenciar entre el acto de obligación y el acto de disposición; el primero tiene como fuente el contrato o negocio causal y el segundo puede adquirir –según el derecho positivo lo establezca- el carácter abstracto cuyo efecto se traduce en la transmisión de la propiedad”.23

El título, constituye el acto causal que es la fuente del derecho, la razón de ser del desplazamiento o emplazamiento patrimonial; el modo, o acto de obligación es el hecho al que la ley le atribuye el efecto de materializar en forma ostensible e indudable el desplazamiento patrimonial determinado por el título, en virtud del cual se establece la existencia del derecho; la transferencia de dominio es un acto dispositivo que se realiza en el contrato o acto de obligación; y, la tradición o enajenación constituye el acto jurídico real, abstracto, mediante el cual se publicita la transferencia del dominio y su consecuente entrega de la cosa. Estos presupuestos sustentan nuestro derecho a ser oídos en esta causa.



Requisitos: a) que sea hecha voluntariamente por el propietario o su representante; b) que éste tenga capacidad para enajenar y el que reciba tenga capacidad para adquirir; c) que la transmisión se haga por título suficiente para transferir el dominio; y, d) Que se observen las solemnidades previstas para cada una de las formas de tradición.

Pese a que nuestro código civil refiere a la capacidad (686), no siempre es necesaria aquella condición del accipiens, puesto que la tradición no es un contrato, sino el cumplimiento de algún contrato, por lo que bien puede hacerlo un incapaz.24



Momento de la Tradición.- La tradición generalmente no se realiza en el mismo momento del título, pues cuando se celebra el contrato, lo único que se adquiere es el boleto para adquirir la cosa pactada con anterioridad. No se puede exigir una nueva tradición cuando ya ha mediado ésta, v. gr. Si se inscribe un contrato en el Registro de un cantón donde está ubicado el inmueble y luego dicha superficie se incorpora a otro cantón.

No es lo mismo la obligación del Art. 703 del Código Civil en la que forzosamente debe inscribirse en cada uno de los cantones donde se encuentra el inmueble.

La sola entrega simbólica no conlleva la tradición, es decir, con la sola inscripción no se producido realmente la tradición, pues a ésta debe agregarse la entrega material dejándolo la cosa a disposición del nuevo propietario.

La Sucesión por Causa de Muerte.

Es un derecho real derivado mediante el cual, los bienes de la persona que muere se transmiten a favor de otras personas vivas. No constituye la continuación de la personalidad del causante ni es el hecho de colocarse en el lugar de otro que concebían los romanos. El primitivo núcleo romano no conoció la propiedad privada ni el derecho hereditario y concebían que todos los miembros de una sociedad o gens se creyeran salidos del antepasado común.

La Prescripción.

“Es un modo de adquirir los derechos reales ajenos, o de constituir derechos reales sobre bienes ajenos, mediante la posesión de las cosas, por el tiempo y con los requisitos legales”25

Para que proceda este tipo de acciones, se requiere como requisitos según jurisprudencia de triple reiteración de la Corte Suprema de Justicia:



  • Que el bien objeto de la prescripción esté dentro del comercio humano o que no esté especialmente exceptuado si se trata de otra clase de derechos reales;



  • Que sea alegada por el poseedor mientras se halla en el ejercicio de ésta;





  • Que no haya sufrido interrupción natural o civil; y,



  • Que en tratándose de la posesión material esta no sea viciosa, esto es, violenta o clandestina (G.J. No. 2, s. XVII, p. 393).

A estos cinco requisitos que la Corte Suprema de Justicia ha determinado como presupuestos para la procedencia de acción de dominio por prescripción adquisitiva extraordinaria, se debe agregar un sexto elemento que es la singularización de la cosa previo al ejercicio de la acción, pues consideramos forzoso y obvio que quien dice estar en posesión de un predio, determine con precisión linderos, longitud, variantes y superficie, la que sólo cabe luego de una inspección judicial como acto preparatorio.

Los Títulos.

Título es el instrumento a través del cual se realiza la adquisición o titularidad del derecho y se materializa el modo de adquisición. Es la forma contractual o legal que genera un derecho y/o una obligación. El Dr. Juan Larrea Holguín nos ilustra:



  • “En términos generales se llama título a la causa remota y modo a la causa próxima de la adquisición.



  • El título da derecho a adquirir, prepara la adquisición que se consuma o ejecuta con el modo;



  • El título origina un derecho subjetivo y personal, con la correlativa obligación de otro;



  • Cuando la obligación se cumple mediante el modo, el titular se hace dueño, adquiere.



  • El título es como la justificación profunda de la adquisición.

Quien tiene un título, un justo título, puede adquirir; tiene acceso al derecho y llegará jurídicamente a ser titular o sujeto del derecho si se emplea el modo correspondiente.

El modo, como causa próxima, actúa, da actualidad o eficacia al título.

Muchas veces el modo hace también de forma, reviste de la debida solemnidad al acto por el cual se adquiere.

En el campo de las obligaciones o derechos personales, el título basta para transferirlos, pero en el campo de los derechos reales, el título origina solamente una obligación y es el modo el que hace adquirir el derecho.”26



Títulos Constitutivos del Dominio.

Son formas que la ley ha previsto como justo título para adquirir el dominio de una cosa corporal y estas son: La ocupación, la accesión y la prescripción (Art. 718 inc. 2 cc).

El justo título es la causa que conforme a la ley sustenta la convicción del poseedor para creerse tal y que constituye el elemento suficiente para ser reconocido como titular del derecho real.

Títulos Traslativos de Dominio.

Son medios o caminos que la ley ha previsto para derivativamente obtener un título nuevo que antes no lo tenía. Entre los títulos traslativos de dominio tenemos entre otros, la Venta; b), la Permuta; y, c) la donación entre vivos.



El Registro.

Es una institución municipal dedicada a inscribir la titularidad y anotar las situaciones jurídicas de los inmuebles y derechos reales de dominio con el objeto de servir de medio de de tradición, dar publicidad de los contratos y actos traslaticios del dominio y sus limitaciones y gravámenes y garantizar la autenticidad y seguridad de los títulos y documentos a registrarse.

Según la disposición del Art. 15 de la Ley del Sistema Nacional de Registro de Datos públicos, el objeto, en general del registro, es llevar la información de modo digitalizado, con soporte físico. En el caso del Registro de la Propiedad llevará el registro bajo el sistema de información real, personal y cronológica

Folio Personal.- (Art. 16 LSNRDP) Es el sistema de anotación de hechos y actos jurídicos que se lleva de acuerdo a la persona que los causa o sobre quien recae. En este sistema la o el responsable del registro procederá a registrar: nombres, apellidos y datos del titular de la información y en el caso del registro de la propiedad, la descripción del inmueble, las titularidades concatenadas de dominio o condominio, y el título causal, los gravámenes, interdicciones y sus cancelaciones, las constancias de solicitudes de certificados; y en el caso de registro mercantil y civil, el nacimiento o creación de la persona, todas las modificaciones del estado civil o societarias y su muerte o extinción.

Folio Real.- (Art. 17 LSNRDP) Es el sistema de anotación de actos jurídicos que se llevan de acuerdo al objeto del que trata el registro. La información consistirá en la descripción del inmueble o mueble, las titularidades concatenadas de dominio o condominio, nombres, apellidos y datos de la o el titular y el título causal, los gravámenes, interdicciones y sus cancelaciones, y las constancias de solicitudes de certificados.

Folio Cronológico.- (Art. 18 LSNRDP) Es el registro de los títulos, actos y documentos cuya inscripción se solicita, que se efectúa de acuerdo al orden en que esta petición ocurre. Este sistema incluye al menos un libro índice y un repertorio, en ellos se asentarán todos los datos referentes a la persona, inmueble o mueble, las titularidades concatenadas de dominio o condominio, nombres, apellidos y datos de la o el titular y el título causal, los gravámenes, interdicciones y sus cancelaciones, y las constancias de solicitudes de certificados; así como en el caso de las personas jurídicas las modificaciones y todo acto societario que se presente.

El Art. 19 de la Ley del Sistema Nacional de Registro Públicos establece que el Registro de la Propiedad, de conformidad con la Constitución de la República, será administrado conjuntamente entre las municipalidades y la Función Ejecutiva a través de la Dirección Nacional de Registro de Datos Públicos. Por lo tanto, el Municipio de cada cantón o Distrito Metropolitano se encargará de la estructuración administrativa del registro y su coordinación con el catastro. La Dirección Nacional dictará las normas que regularán su funcionamiento a nivel nacional.

Los Registros de la Propiedad asumirán las funciones y facultades del Registro Mercantil, en los cantones en los que estos últimos no existan y hasta tanto la Dirección Nacional de Registro de Datos Públicos disponga su creación y funcionamiento. Las Registradoras o Registradores de la propiedad deberán ser de nacionalidad ecuatoriana, abogadas o abogados y acreditar ejercicio profesional por un período mínimo de 3 años y los demás requisitos que la ley prevé para el ejercicio del servicio público y Ley del Registro. El concurso de méritos y oposición será organizado y ejecutado por la municipalidad respectiva con la intervención de una veeduría ciudadana. Una vez concluido el proceso, la Alcaldesa o Alcalde procederá al nombramiento del postulante que mayor puntuación hubiere obtenido, por un período fijo de 4 años, quien podrá ser reelegida o reelegido por una sola vez.

Las Registradoras o Registradores podrán ser destituidas o destituidos de sus cargos por incumplimiento de las funciones registrales debidamente comprobado, de conformidad con la presente ley, su reglamento y las demás normas que regulen el servicio público. También podrán ser destituidos en los casos en los que impidan o dificulten la conformación y funcionamiento del Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos, de conformidad con el reglamento de la presente ley.

De acuerdo con la Constitución del 2008, desarrollada normativamente en el Código Orgánico de Organización Territorial:

Art. 142.- Ejercicio de la competencia de registro de la propiedad.- La administración de los registros de la propiedad de cada cantón corresponde a los gobiernos autónomos descentralizados municipales.

El sistema público nacional de registro de la propiedad corresponde al gobierno central, y su administración se ejercerá de manera concurrente con los gobiernos autónomos descentralizados municipales de acuerdo con lo que disponga la ley que organice este registro. Los parámetros y tarifas de los servicios se fijarán por parte de los respectivos gobiernos municipales.

Concordancias: CONSTITUCION DE LA REPUBLICA DEL ECUADOR 2008, Arts. 265

Por tanto los Registro de la Propiedad son administrados, actualmente, por los gobiernos autónomos descentralizados municipales y el registrador es un funcionario público que no tiene las características de fedatario que le confería anteriormente la ley.

I.- Regla de la especialidad. Esto significa que únicamente se inscriben los dados relacionados con inmuebles por naturaleza, es decir tierras y únicamente se inscribe la propiedad privada y los demás derechos reales inmobiliarios: usufructo, hipoteca, etc, como la situaciones jurídicas que los graven o los limiten (embargos, prohibiciones de enajenar, etc)

II.- El principio de inscripción como acto constitutivo, lo cual enseña que la transmisión de la propiedad inmueble y los demás derechos inmobiliarios únicamente se constituyen o perfeccionan por la inscripción del título o instrumento que da fe de ellos. En general aquellos derechos sólo tienen existencia registral: al margen del registro el derecho carece de una existencia completa.

El normal desarrollo del principio de la inscripción como acto constitutivo, envuelve la aplicación de estos otros cuatro principios: el de rogación, el de prioridad registral, el de legalidad del documento o título que se inscribe y el de tracto sucesivo.

1° La rogación enseña que la labor del registrador no se desarrolla de oficio, sino a petición de parte. Es necesario que alguien solicite la inscripción mediante la presentación a la oficina del registro, del respectivo título o documento.

2° La prioridad registral es la regla que ordena que el registrador debe hacer las inscripciones según el orden en que le sean solicitadas, es decir que no se pueden alterar los turnos.

3° la legalidad del documento o instrumento indica que el registrador debe examinar y calificar tanto el documento como el respectivo folio registral; y solo cuando la inscripción se ajuste a la ley, la autoriza, en caso contrario la niega. Sin el principio de legalidad o sea la función calificadora de los registradores, es imposible un sistema técnico de registro inmobiliario

4° El tracto sucesivo hace referencia al conjunto de inscripciones efectuada en el folio real. Cada inscripción debe ser derivación de la anterior, y así sucesivamente, en lo relativo a la titularidad del derecho que se transmite.

III El principio de publicidad de las inscripciones indica no sólo el hecho de que el registro debe ser público, o sea conocido por los demás, sino especialmente que cada inscripción es exacta y en ella puede confiar quien pretende adquirir la propiedad de quien aparece regularmente inscrito. En el derecho moderno registral la publicidad se desarrolla mediante la aplicación de estos dos principios: el de la legitimidad registral y el de la fe pública del registro

La legitimidad registral consiste en presumir que el derecho inscrito existe en favor de quien aparece anunciado como tal y el cancelado se encuentra extinguido.

La fe pública del registro pretende proteger a la persona que adquiere con fundamento en una inscripción, en el caso de que por error y otro motivo el derecho hubiera sido mal inscrito y no perteneciera al título registral.

Importancia del Registro.

La tan necesaria publicidad de los derechos reales, se logra a través de la inscripción de los mismos en Registros públicos a los que puedan tener acceso las personas interesadas en conocer su existencia y pertenencia... el registro de la propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos o contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.



  • Diversos asientos registrales

  • El asiento general o Registro de la propiedad

  • Registro de gravámenes

  • Registro de interdicciones

  • Registro de prohibiciones de enajenar

  • Repertorio (18)

  • Índice general.

Cierre Registral.- Consiste en que inscrito o anotado un título traslativo o declarativo de dominio. No podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se oponga o sea incompatible, y debe procederse conforme al artículo 12 inc. 1 de la Ley de Registro.

Las anotaciones pueden ser preventivas y estas a su vez pueden ser con eficacia temporal, de derechos en litigio, de garantía y de valor negativo como la falta de capacidad de enajenar o disponer (insolvencia);

Asiento de Cancelación.- Es un asiento que deja sin efecto a otro asiento y por tanto cesa los efectos a futuro. Desinscribe lo inscrito;

El procedimiento Registral.- Está “constituido por el conjunto de actividades que tiene lugar desde que alguien solicita la práctica de un asiento hasta que ésta se realiza o se deniega por el registrador”.27

Modificaciones formales de las fincas.- Se produce una modificación material cuando la finca se agrupa con otra pasando ambas a formar una sola o cuando la finca se divide en varias o cuando a la finca más antigua se le agrega más terreno o se le quita parte de lo que tenía.

Estas modificaciones se llaman formales porque si bien cambian una realidad material, su anotación en el Registro sigue siendo la misma en cuanto a su esencia, como linderos, pero hay una redistribución puramente registral.



La Propiedad Horizontal.

“Considerada una exigencia de los tiempos modernos, paralela a la tendencia a la concentración urbana creciente, la regulación legal sobre la división de la propiedad por planos horizontales, se impone al legislador con la fuerza imperativa de la necesidad dejándole sólo opción respecto del sistema que juzgue más conveniente.

Eso no significa que se carezca de antecedentes no falta quien, hurgando en los albores de la historia, sindique como tales algunos vestigios de la época de las cavernas (...)

La propiedad horizontal es el derecho real que consiste en el dominio de una unidad de un inmueble con facultades exclusivas, pero moderadas en función del conjunto, y un condominio forzoso sobre las partes comunes como características especiales.”28



“Se caracteriza porque diferentes pisos o departamentos de un edificio pertenecen a distintas personas. Mediante la propiedad horizontal se tienden a solucionar el problema de la escasez de habitaciones en las grandes ciudades, el alto precio del terreno”

En el Ecuador la propiedad horizontal está regulada en la Ley y en el Reglamento de Propiedad Horizontal.

“La característica principal de esta clase de propiedad consiste en que junto al dominio individual y por entero que cada propiedad le corresponde sobre su respectivo piso o departamento, existe una comunidad forzada de todos los copropietarios sobre alguna parte del bien total”.

Cada propietario será dueño exclusivo de su piso, departamento o local y condómino en los bienes destinados al uso común de los copropietarios del condominio inmobiliario (Art. 2 Ley de Propiedad Horizontal).

Bienes Comunes

Se reputan bienes comunes los necesarios para la existencia, seguridad y conservación del edificio y los que permitan a todos y cada uno de los propietarios el uso y goce del piso o departamento de su exclusivo dominio, tales como, el terreno, los cimientos, los muros exteriores y soportantes, la obra gruesa de los suelos, la techumbre, la habitación del portero y sus dependencias, las instalaciones generales de calefacción, refrigeración, energía eléctrica, alcantarillado, gas y agua potable, los vestíbulos, terrazas, puertas de entrada, escaleras, ascensores, patios, pozos y corredores de uso común. Nótese la particularidad de que en la división horizontal del dominio lo principal es el piso o departamento y lo accesorio, el terreno. Hay aquí una excepción a la regla general de que en derecho lo principal es el suelo y lo accesorio el edificio.” Alessandri, Arturo; Somarriva, Manuel, “Los bienes y los derechos reales”, p. 244

La ley de Propiedad Horizontal señala:

En los casos de edificaciones de más de un piso, se reputan bienes comunes y de dominio indivisible para cada uno de los propietarios del inmueble, los necesarios para la existencia, seguridad y conservación del edificio y los que permitan a todos y cada uno de los propietarios el uso y goce de su piso, departamento o local, tales como el terreno, los cimientos, estructuras, los muros y la techumbre.

También se considerarán bienes comunes y de dominio indivisible las instalaciones de servicios generales, tales como calefacción, refrigeración, energía eléctrica, alcantarillado, gas y agua potable, los vestíbulos, patios, puertas de entrada, escalera, accesorios, habitación del portero y sus dependencias, y otros establecidos por las municipalidades en sus ordenanzas, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente.

Nota: Artículo sustituido por Ley No. 0, publicada en Registro Oficial Suplemento 543 de 27 de Septiembre del 2011.

Naturaleza Jurídica

“Hay la existencia de varias propiedades exclusivas con la comunidad de algunas partes. El dominio exclusivo sobre el piso o departamento y el condominio sobre las coas comunes son inseparables. La explicación se encuentra en que la comunidad en los bienes de uso común tiene por objeto permitir al dueño del piso o departamento usar y gozar del mismo. De aquí que todo cambio o modificación jurídica que afecte a la propiedad del piso o departamento se extienda automáticamente a los bienes de uso común….” (op. cit. pp. 245)

Indivisión forzada.- “Estos bienes por su carácter funcional (cuál es, permitir al dueño del piso o del departamento ejercitar el derecho de dominio exclusivo sobre él), no admiten división: los bienes de uso común en ningún caso pueden dejar de ser comunes (Art. 4); mientras exista el edificio ninguno de los propietarios puede pedir la división del suelo y de los demás bienes comunes” (Art. 14)

Art. 14.- Mientras exista el edificio, ninguno de los copropietarios podrá pedir la división del suelo ni de los demás bienes comunes.

Si el edificio se destruyere en su totalidad o se deteriorare en una proporción que represente, a lo menos, las tres cuartas partes de su valor, o se ordenare su demolición de conformidad con el Art. 895 del Código Civil, cualquiera de los copropietarios podrá pedir la división de dichos bienes.

A pesar de no tener dominio exclusivo sobre los bienes comunes, el propietario ejerce un derecho especial sobre el valor de los bienes comunes, concebido en estos términos:

El derecho de cada propietario sobre el valor de los bienes comunes será proporcional al valor del piso, departamento o local de su dominio. Los derechos de cada propietario en los bienes comunes, son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento, piso o local. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento, piso o local se entenderán comprendidos esos derechos y no podrán efectuarse estos mismos actos con relación a ellos, separadamente del piso, departamento o local a que acceden

La Obligación de Contribuir a las Expensas Comunes es una Carga Real

Carga real es el gravamen que afecta a una cosa y cuya prestación debe hacerse por el titular activo del derecho real o de la posesión que exista sobre ella. Este sujeto activo responde de la deuda en razón de la cosa no sólo desde que se hizo titular de la relación real, sino también de las vencidas anteriormente y que su antecesor, no pagó. La carga se traspasa al sucesor particular en forma automática, sin declaración por parte del sucesor particular de hacerse cargo de la deuda. Esta sigue a la cosa y grava a los adquirentes sucesivos. Pues bien, un ejemplo de carga real está constituido por la obligación por expensas comunes que tiene el propietario de un piso o departamento. De acuerdo con la ley” (p. 247)

Art. 5.- Cada propietario deberá contribuir a las expensas necesarias a la administración, conservación y reparación de los bienes comunes, así como al pago de la prima de seguro, en proporción al valor de su piso, departamento o local, sin perjuicio de las estipulaciones expresas de las partes.

El dueño o dueños del piso bajo, no siendo condóminos y los del subsuelo, cuando tampoco lo sean, quedan exceptuados de contribuir al mantenimiento y reparación de escaleras y ascensores.

Las cuotas de impuestos o tasas deberán ser cobrados a cada propietario como si se tratase de predios aislados. La ley faculta al administrador a cobrar las expensas necesarias en vía ejecutiva:

Art. 13.- La liquidación que por expensas necesarias emita el Administrador o el Presidente del condominio, una vez aprobada en asamblea general de copropietarios, tendrá el carácter de título ejecutivo; y, para que las obligaciones sean exigibles en juicio ejecutivo, deberán ser claras, determinadas, líquidas, puras y de plazo vencido. Se considerará que ha vencido el plazo cuando no se hubiere pagado dos o más expensas.

En el inmueble constituido en condominio o declarado en propiedad horizontal, que esté conformado por más de un bloque, torre o conjunto, destinado a vivienda o para comercio, para los fines de la liquidación y pago de las expensas, los bienes comunes se dividirán en bienes comunes generales y bienes comunes individuales. Para este efecto, se establecerán cuadros de alícuotas individuales por cada bloque, torre o conjunto destinado a vivienda y para aquellos cuyo fin sea el comercio, y simultáneamente se precisará la incidencia porcentual que cada bloque, torre o conjunto tiene sobre el total del inmueble constituido en condominio o declarado bajo el régimen de propiedad horizontal.

Se denominan bienes comunes generales todos aquellos que sirven a todos los copropietarios y permiten usar y gozar los bienes exclusivos. Se denominan bienes comunes individuales todos aquellos cuyo uso y goce corresponden limitadamente a los copropietarios de cada bloque, torre o conjunto en particular, entre ellos: los accesos al bloque, torre o conjunto, las escaleras y ascensores que son utilizados por los copropietarios o usuarios de cada bloque, torre o conjunto, así como las instalaciones de los servicios públicos que son compartidos por dichos copropietarios y usuarios y los demás bienes que sean declarados como tales en la respectiva Declaratoria de Propiedad Horizontal.

Nota: Artículo reformado por Ley No. 0, publicada en Registro Oficial Suplemento 543 de 27 de Septiembre del 2011.

Actos de disposición sobre el piso o departamento

“Desde luego, como la propiedad del piso o departamento es una propiedad individual, su titular puede traspasarla por acto entre vivos o por causa de muerte. Pero los notarios no pueden autorizar ninguna escritura en que se constituya o traspase la propiedad de un piso o departamento y los registradores de la propiedad no deben inscribir esos títulos, sino se inserta en ellos copia auténtica del correspondiente certificado que otorga la Dirección de Obras Públicas Municipales respectiva, en cuanto a que el edificio cumple con las exigencias del reglamento que señala los requisitos que debe reunir todo edificio que pretende someterse a la Ley de Propiedad Horizontal” (p. 248)

Uso y goce del piso o departamento

“Cada piso o departamento, según los casos, constituye una propiedad distinta y, por ende, el uso y goce del propietario corresponde al de una cosa propia, subentendiéndose las limitaciones que impone la relación de vecindad. Pero como ésta es más estrecha que entre los que habitan casas individuales, la ley dio normas para asegurar una convivencia armónica. Dice que cada propietario debe usar de su piso o departamento en forma ordenada y tranquila. No puede, en consecuencia, hacerlo servir a otros objetos que los convenidos en el reglamento de copropiedad, o a falta de éste, a aquellos que el edificio esté destinado o que deben presumirse de su naturaleza y ubicación o de la costumbre del lugar, ni ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los demás propietarios o que comprometa la seguridad, solidez o salubridad el edificio. …” (opcit. P. 250)

La Administración del Edificio.

Como la copropiedad que se establece en los edificios divididos por pisos o departamentos es activa y no pasiva, la ley se preocupa de reglamentar la administración de la cosa común.”

La Herencia.

Constituye un fenómeno de tránsito del patrimonio del causante al heredero. Se produce en las siguientes fases:

Apertura de la sucesión o momento inicial de la misma que se produce con la extinción de la personalidad, la muerte o por desaparición del sujeto mediante la declaración del fallecimiento presunto; delación u ofrecimiento concreto de la herencia a persona determinada; y aceptación de la herencia. Para que se produzca la delación es precisa la capacidad de suceder.

El Usufructo.

“Es el derecho real a disfrutar completamente una cosa ajena, sin alterar su modo de ser.

Es un derecho real sobre cosa de otro; el poder del usufructuario no es una parte del dominio de la cosa sobre la que recae, de modo que pudiera decirse que dueño y usufructuario comparten la propiedad de ésta.”29

Se constituye por negocio jurídico inter vivos o mortis causa o por mandato de la ley, los primeros son voluntarios y los segundos legales.

Se extinguen, según su naturaleza, a) si es vitalicio por muerte del usufructuario o del último de los usufructuarios si eran varios; b) por expirar el plazo por el que se constituyó o cumplirse la condición resolutoria consignada en el título constitutivo; “Si el usufructo es vitalicio, pero, además, está sometido a condición (resolutoria) o término (final), tiene como tope la vida del usufructuario, pero acaba antes si antes de morir éste, vence el término o se cumple la condición, c) por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona (consolidación); d) Por renuncia del usufructuario; e) por pérdida total de la cosa objeto del usufructo sin que se opere sustitución por otra de la cosa perdida; f) Por resolución del derecho del constituyente; g) Por prescripción adquisitiva de dominio; h) Por adquirir otra persona la cosa como libre, es decir por no haberse inscrito el usufructo, i) por quedar fuera del comercio la cosa usufructuada; j) Por anulación del negocio constitutivo.

El Derecho de Uso y Habitación.

“El uso es un derecho real de la misma naturaleza que el usufructo, pero inferior a éste en extensión.”30 El uso es el atributo de la propiedad para servirse de ella, sin la facultad de disposición o señorío. El usuario no puede arrendar ni ceder su derecho y tiene su fundamento en una especie de limosna hecha en consideración de la persona.

El derecho de habitación es el uso aplicado a una cosa y a la utilidad de morar en ella.

La Hipoteca.

Es “el derecho real que recae sobre un inmueble que, permaneciendo en poder del que lo constituye, da derecho al acreedor para perseguirlo de manos de quien se encuentre y de pagarse preferentemente del producido de la subasta”31.

El autor considera que no siempre la hipoteca es un contrato y que su importancia radica en la garantía de mayor seguridad a favor del acreedor.

Como características tenemos: a) que es un derecho real de preferencia e indivisible; b) recae sobre un inmueble; c) es un derecho accesorio; d) puede garantizar obligaciones determinadas como indeterminadas; y, d) sólo existe con la inscripción.

La hipoteca es una limitación del dominio, pues limitan de alguna manera el derecho de disposición. El Dr. Luis Parraguez Ruiz, nos ilustra:

“No obstante, es necesario aclarar que cuando se habla de derechos se habla genéricamente de derechos reales limitados, se rebasa los límites del presente capítulo, en efecto, como ya se señaló en otras oportunidades, existen derechos reales limitaos llamados de goce o disfrute, que confieren a su titular el uso directo de la cosa sobre la que recaen, como es en el caso del usufructo, el uso, la habitación y la servidumbre; y derechos reales limitaos de garantía (o cauciones), que solamente permiten un uso indirecto de la cosa traducida en la utilización de su valor en el caso de incumplimiento de la obligación que aseguran, como ocurre con la prenda y la hipoteca.”32



El Patrimonio Familiar.

“Desde muy antiguo las distintas sociedades se preocuparon de asegurar una cuota de la propiedad inmobiliaria para la estabilidad económica del grupo familiar, convencidas de que siendo la formación básica de la arquitectura social, el desarrollo de la familia constituye un pre-requisito para el sostenimiento de sus organizaciones superiores (...) el patrimonio familiar es un patrimonio inalienable e inembargable, constituido por el marido o la mujer, por ambos cónyuges conjuntamente, o por una persona que no está casada, sobre uno o más inmuebles propios de la sociedad conyugal, en beneficio del constituyente y/o de sus descendientes, conservando aquél, aunque limitado, su derecho de dominio.33

Requisitos para Constituir Patrimonio Familiar.-

  • Voluntad conjunta de los cónyuges para constituir el patrimonio familiar cuando el inmueble pertenece al haber de la sociedad conyugal, por este hecho se hace extensivo el privilegio a los hijos;



  • Cuando el bien es exclusivo de uno de los cónyuges podrá instituirse a favor de sus hijos;



  • Cuando se trata de propietarios viudos, solteros o divorciados se puede constituir el patrimonio a favor del constituyente o de sus hijos;



  • Cuando la compra o adjudicación se realiza a través del Banco de la Vivienda , Mutualistas o Cooperativas el patrimonio se constituye por ministerio de la ley;



  • Limitación de dominio

El acto constitutivo del patrimonio familiar no significa enajenación, sino tan solo limitación de dominio. La limitación consiste en que los bienes constituidos en patrimonio familiar son inalienables. –Art. 839. Además no pueden ser sujetos de división, comodato, sociedad, renta vitalicia ni anticresis. No obstante la Corte Suprema ha sostenido que un bien constituido en patrimonio familiar sí puede inventariarse y formar parte de una partición, además es susceptible de adquirirse por prescripción

Derechos del constituyente y de los beneficiarios.- Tienen derecho a vivir en la casa, cultivar el campo y aprovechar en común los frutos del inmueble. Además el bien no puede realizarse para pagar obligaciones del constituyente ni de los beneficiarios, puesto que no están sujetos a embargo ni a gravamen real

El constituyente puede dar en arriendo el inmueble en casos de necesidad y conveniencia calificados por el Ministerio Público Administración del patrimonio familiar

Les corresponde a los dos cónyuges, en caso de muerte o incapacidad de uno de ellos la administración le corresponde al cónyuge sobreviviente o al otro cónyuge. Es obligación del juez en el juicio de divorcio establecer a quién le corresponde la administración del inmueble constituido en patrimonio familiar. El constituyente célibe puede escoger al administrador.

A falta de acuerdo de los beneficiarios el administrador puede ser nombrado por el juez.

Requisitos para constituir Patrimonio Familiar voluntario.-

  • Autorización del juez;

  • Cuantía;

  • Solemnidad escritura pública, luego se debe inscribir en el Registro de la Propiedad;

  • Que no se realice en perjuicio de los acreedores;

Causas de extinción del patrimonio familiar.-

  • Fallecimiento de todos los beneficiarios si el constituyente es célibe;

  • La terminación del matrimonio si hubieren fallecido los beneficiarios;

  • El acuerdo de los cónyuges si no hubieren hijos o nietos con derecho a ser beneficiarios;

  • La subrogación por otro patrimonio que podrá ser autorizada por el juez;

  • El efecto de la extinción es que los bienes vuelven al pleno dominio y desaparece la limitación.

El Fideicomiso Civil.

Es un negocio jurídico mediante el cual el fiduciante o fideicomitente transfiere uno o más bienes determinados a un tercero llamado fiduciario para que éste administre o enajene un patrimonio autónomo a favor de un determinado beneficiario o fideicomisario. Este puede realizarse también por disposición testamentaria.

Su naturaleza es temporal o transitoria cuyos sujetos son:


  1. El constituyente o persona propietaria de una cosa que decide transferir el dominio de una parte o de todos sus bienes o concederle los beneficios de éstos a un tercero;



  1. El fiduciario, que es el administrador o el encargado de transferir los bienes; y,



  1. El fideicomisario, que es el beneficiario.

La institución nació en el Derecho Romano como un factor confianza y para efectos testamentarios, por el cual se ordenaba al heredero o legatario entregar un determinado bien o su herencia a una persona luego de cumplirse cierta condición. Se utilizaba como medio para solucionar algún impedimento del beneficiario o para beneficiar a los menores de edad hasta que éstos obtengan su capacidad legal, así como para cuestiones matrimoniales.

En España se extendió a otros privilegios y a otros fines, inclusive los de mayorazgo, lo cual sustentó uno de los principios de la Revolución Francesa que fueron contrarios a su mantenimiento. En algunos países se limita el fideicomiso y aún se prohíbe, mientras en otros se ha institucionalizado para regular cuestiones mercantiles.



CASO PRÁCTICO:

Los cónyuges A y B compraron un extenso inmueble ubicado de la siguiente manera:

El 90% de la superficie está en el cantón San Miguel de los Bancos y el 10% de la misma en el Distrito Metropolitano de Quito, a la fecha de la adquisición San Miguel de los Bancos pertenecía al cantón Quito.

Preguntas:

  1. Debe volver a inscribirse en el Registro de la propiedad del hoy cantón San Miguel de los Bancos;



  1. Para proceder a la partición se debe requerir la autorización de los Gobiernos Municipales de los dos cantones;



  1. Cuál es el procedimiento que debe observarse para la partición, habiendo fallecido uno de los condóminos.

DERECHO DE FAMILIA
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