Consejo de la judicatura



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Características del contrato de compraventa

Bilateral.- Porque engendra derechos y obligaciones para ambas partes.


Oneroso.- Porque confiere provechos y gravámenes también recíprocos

Conmutativo.- Generalmente es conmutativo, en cuanto que las prestaciones son ciertas y determinadas al celebrarse el contrato.

Aleatorio.- La compraventa puede ser un contrato aleatorio cuando se trata de una compra de esperanza, es decir, cuando se adquieren los frutos futuros de una cosa corriendo el comprador el riesgo de que no existan, pero pagando siempre su precio, independientemente de que no lleguen a existir.

Consensual.- La compraventa es un contrato consensual para muebles y formal (solemne) para inmuebles. En materia de muebles no se requiere formalidad alguna para la validez del acto; es decir, se aceptan las distintas formas de manifestación de la voluntad dentro del consentimiento tácito y expreso. En el tácito, se admite que por hechos indubitables la compraventa de bienes muebles se forme y constituya, generalmente en aquellos casos en que se tome la cosa y se deposita el precio: hecho indubitable de la manifestación de la voluntad para celebrar el contrato. En cuanto al consentimiento expreso, se acepta que verbalmente, la compraventa pueda celebrarse por señas, o por escrito si así se prefiere, sin que sea menester esta formalidad para los bienes muebles.

El carácter consensual de la compraventa se ha impuesto en tiempos relativamente modernos, habiendo anteriormente predominado el carácter de un contrato real, que se perfeccionaba por la entrega de la cosa, o como un contrato solemne.

Entonces, si bien la regla general es que la compraventa sea un contrato consensual, hay casos, sin embargo en que la compraventa, por excepción, es un contrato solemne; ello sucede en los casos taxativamente enumerados por la ley, y como se trata de preceptos de excepción, no pueden ser interpretados por analogía. Estos contratos son los señalados en el inciso 2º del artículo 1740 que dice: “La venta de bienes raíces, servidumbres y la de una sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública, o conste, en los casos de subasta, del auto de adjudicación debidamente protocolizado e inscrito.”

Obligaciones del vendedor


  • Transmitir la propiedad o título de derecho.

  • Conservar el bien objeto de la compraventa hasta su entrega.

  • Entregar el bien.

  • Garantizar al adquiriente una posesión útil.

  • Garantizar al comprador una posesión pacífica.

  • Responder a la evicción.

  • Responder de los vicios y defectos ocultos que tenga el bien.

Obligaciones del comprador

  • Pagar el precio.

  • Pagar intereses en caso de demora o de compraventa con precio aplazado.

  • Recibir el bien comprado.

  • Recibir en buen estado.

La necesidad de que exista un precio por el cual compra la cosa, hace de este contrato con carácter oneroso, como ya se dijo, pero es importante señalar además que, esto lo diferencia de la donación. Cuando el precio no se paga en dinero sino íntegramente con otra cosa, o por lo menos en su mayor parte con otra u otras cosas, deriva en permuta, pero tanto la compraventa como la permuta son títulos onerosos. Esta característica tiene mucha importancia para la regulación de lo relativo a los vicios redhibitorios y a la lesión enorme.

La causa jurídica para el vendedor es la obligación del comprador de pagarle el precio, y la causa jurídica para el comprador consiste en la obligación del vendedor de transferirle el dominio de la cosa. La reciprocidad de obligaciones guía toda la regulación equitativa de responsabilidades y de indemnizaciones que se deben las partes en caso de incumplimiento.

Si se desvirtúan las cualidades esenciales que se han señalado, el contrato de compraventa se degrada o convierte en otra relación jurídica más o menos análoga, o en ciertos casos, puede producirse la nulidad absoluta o relativa.

Requisitos de la cosa vendida.- Son los siguientes:


  1. Debe ser comerciable;

  2. Debe ser determinada;

  3. Debe existir;

  4. No debe pertenecer al comprador.


La Cosa vendida debe ser comerciable.- Se debe a que el objeto de la obligación debe ser lícito, porque el artículo 1477 no dice que el objeto de la obligación debe ser comerciable, de tal manera que si la obligación fuera incomerciable, adolecería de nulidad absoluta por ilicitud del objeto. El artículo 1749 agrega, por su parte que pueden venderse todas las cosas corporales e incorporales (derechos, acciones) cuya enajenación no esté prohibida por las leyes.
La cosa vendida debe ser determinada.- Es decir se aplica las reglas generales que rigen el objeto de las obligaciones, si la cosa que se vende es indeterminada, no hay contrato, porque o hay una cosa sobre la cual recaiga la obligación del vendedor; solo resta agregar a dichas reglas generales que la cosa que se vende debe ser singular, la ley no acepta que se venda una universalidad jurídica, porque no hay transferencias a título universal; puede sí una persona vender todo lo que tiene, pero entonces debe enumerarlas, y si algo se le escapa de la enumeración, se entenderá que eso no lo vende porque no se entienden comprendidos en la venta sino los objetos enunciados; y desde el momento que en el contrato se designan nominativamente las cosas vendidas, la venta es a título singular, aunque el vendedor venda todo su patrimonio.

A este respecto el artículo 1750 del Código Civil dice: “Es nula la venta de todos los bienes presentes o futuros, o de unos y otros, y se venda el total o una cuota; pero será válida la venta de todas las especies, géneros y cantidades que se designen por escritura pública, aunque se extienda a cuanto el vendedor posea o espere adquirir, con tal que no comprenda objetos ilícitos. Las cosas no comprendidas en esta designación se entenderá que no lo son en la venta, toda estipulación contraria es nula.


La cosa vendida debe existir.- Nuevamente la ley civil hace aplicación de las reglas generales que rigen el objeto de los contratos. A este respecto hay que hacer una distinción: si la cosa vendida no ha existido, pero se espera que exista, y si ha existido y dejó de existir.
Si la cosa ha dejado de existir al tiempo del contrato no puede formarse éste por falta de objeto sobre que recaiga la obligación del vendedor, lo dice el inciso 1º del artículo 1753: “La venta de una cosa que al tiempo de perfeccionarse el contrato se supone existente y no existe, no produce efecto alguno.”
Si al tiempo del contrato la cosa no existe, pero se espera que exista, el contrato de compraventa es válido y en este caso será condicional o puro y simple según la forma en que el contrato se haya celebrado:


  1. Si lo que se ha vendido es la cosa misma que se espera que exista, el contrato es condicional, y la condición consiste precisamente en que la cosa llegue a existir; si la cosa en realidad llega a existir, la condición se habrá cumplido y el contrato surtirá sus efectos;



  1. Si la condición no se cumple, esto es, si la cosa no llega a existir, el contrato se tendrá por no celebrado, conforme a la estipulación del artículo 1752.

Si lo que se vende no es precisamente la cosa misma que no existe, pero que se espera que exista, sino la contingencia de que la cosa llegue a existir o no, la compraventa es pura y simple, porque lo que se ha vendido en tal caso es la suerte; se trata por consiguiente de un contrato aleatorio; un ejemplo de este tipo de contrato de compraventa es: un agricultor vende toda su cosecha por mil dólares, el comprador hará un espléndido negocio, si la cosecha produce mucho, pero hará un negocio ruinoso si no produce nada.


Que la cosa vendida no pertenezca al comprador.- Finalmente, la cosa vendida no debe pertenecer al comprador; por eso, dice el artículo 1755 “La compra de cosa propia no vale; el comprador tendrá derecho a que se le restituya lo que hubiere dado por ella”. Una compraventa que recae sobre una cosa que pertenece al comprador es nula de nulidad absoluta porque falta la causa de la obligación del comprador.
La compraventa es título traslaticio de dominio.-
Dentro del sistema adoptado en nuestro Código Civil en orden a la adquisición del dominio, la compraventa es título traslaticio de dominio; no es un modo de adquirir el dominio, porque no hay más modos de adquirir el dominio que los señalados en el artículo 603. La compraventa es un título que habilita al comprador para que pueda llegar a hacerse dueño de la cosa por medio e la tradición; el mensaje lo dice expresamente cuando expone que mientras la tradición no se efectúe , un contrato podrá ser perfecto, podrá engendrar derechos y obligaciones para las partes, pero no transfiere el dominio.
La tradición se hará en conformidad a las reglas que conocemos, según que la cosa sea mueble o inmueble, y así, llegamos a establecer algo que nadie tiene el derecho de ignorar; que la inscripción de la compraventa en el Registro de la propiedad no es solemnidad de este contrato, sino solamente la manera de hacer la tradición, cuando la cosa vendida es un bien raíz. La única solemnidad de la compraventa es, en algunos casos, como lo expresa el inciso 2º del artículo 1740, el otorgamiento de la escritura pública.
De lo dicho, se desprende que aunque no se haga la inscripción en el Registro de la Propiedad, hay compraventa, lo que no habrá sin la inscripción, es adquisición del dominio por parte del comprador.
La transferencia del dominio puede coincidir con el mismo momento del contrato o bien producirse más adelante, es decir, que la obligación del vendedor o se cumple instantáneamente, o se realiza posteriormente, lo cual da cabida al plazo, la condición o la determinación ulterior del cuerpo cierto que se transfiere (y que puede inicialmente señalarse por su especie y número, peso o medida).
Saneamiento por evicción.
Concepto.- La garantía de evicción, significa que el vendedor ha de asegurar al comprador la justa indemnización si es despojado legalmente de la cosa, sea total o parcialmente. El artículo 1778 del Código Civil, dice: “Hay evicción de la cosa comprada, cuando el comprador es privado del todo o parte de ella, por sentencia judicial”. Según esto puede definirse la evicción como la privación del todo o parte de la cosa comprada que sufre el comprador a consecuencia de una sentencia judicial.
Evicción viene del latín “evincere” que quiere decir derrotar, despojar o vencer alguno en un litigio, y efectivamente la evicción es la derrota que sufre el comprador en un litigio.
Se parte del supuesto de que el comprador puede ser “evicto”, es decir, vencido jurídicamente, y privado de la propiedad o de la posesión del objeto de la compraventa. No está obligado el vendedor a garantizar contra posibles medidas de hecho, injurídicas, por las cuales el comprador puede sufrir desmedro; el vendedor no es ni policía ni autoridad para evitar esos abusos de terceros, lo que ha de garantizar el vendedor es que, ni él mismo, ni otro, privarán por vía legal al comprador de la propiedad o la posesión de la cosa. Todavía hay que añadir que la garantía de evicción se refiere a causas anteriores a la venta, o por las cuales sea responsable el vendedor. De ninguna manera tendrá el vendedor que reponder por actos, omisiones, imprudencias, errores del comprador, o por hechos legales de terceros que no dependen de ninguna manera de su voluntad.
El vendedor debe también garantizar al comprador por un gravamen que desconocía al momento de adquirir la propiedad, por ejemplo, una hipoteca o una servidumbre pasiva. Estos constituyen una disminución del valor útil de la propiedad, y en circunstancias extremas, pueden privar de toda utilidad, por lo cual ha de responder el vendedor.
El caso más simple y común suele ser el de la reivindicación planteada y alcanzada victoriosamente por un tercero, que demuestra ser dueño de la cosa, como consecuencia de esta acción y sentencia judicial, el comprador pierde la posesión y propiedad de lo que adquirió; queda “evicto” y puede reclamar a su vendedor.
El vendedor deberá garantizar contra la evicción y para ello puede actuar de os maneras:


  1. Defendiendo.- Como parte en el juicio reivindicatorio u otro similar, para impedir que el comprador sea despojado judicialmente de la cosa; y,



  1. Indemnizando.- Al comprador que realmente h sido privado de la propiedad o posesión de la cosa.

Tenemos entonces que dentro de la obligación de sanear la evicción van en realidad comprometidas dos obligaciones:




  1. Una obligación de hacer, la de amparar al comprador en el juicio que el tercero le ha iniciado, que constituye el objeto principal de la obligación de sanear; y,



  1. Una obligación de dar, terminada la primera etapa, resuelto el litigio en forma desfavorable al comprador, la obligación de hacer se transforma en obligación de dar, indemnizar al comprador los perjuicios que por la pérdida de la cosa ha experimentado.

A estas dos etapas se refiere el artículo 1780, la primera etapa es una obligación de hacer, que consiste en defender en el juicio al comprador, y por lo tanto es indivisible, y puede intentarse contra cualquiera de los herederos del vendedor; pero la acción de indemnización es divisible, y cada uno de los herederos responde por su cuota hereditaria.
EL MANDATO

El mandato es un contrato por el cual una persona (mandante) confía la gestión de uno o más negocios a otra (mandatario), que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera. Este es el concepto que nos da el Art. 2020 del Código Civil.

Es un contrato consensual, bilateral imperfecto de buena fe y gratuito por lo cual una parte (mandante) encarga a otra (mandatario) la realización de una gestión.

Características


  • Puede ser oneroso o gratuito.

  • Es un contrato Típico/nominado.

  • Es un contrato principal.

  • Es un contrato conmutativo.

  • Es un contrato de tracto sucesivo.

  • Es un contrato bilateral

  • Es un contrato de medios y no de resultado

  • Será consensual según la naturaleza jurídica del acto o actos para el cual fue conferido.

Clases de mandatos

  • Atendiendo al objeto encomendado, esto es, los negocios que puede celebrar el mandatario puede ser general o especial.

  • Atendiendo a si el mandatario actúa a nombre propio o del mandante, puede ser "en nombre propio" o por "cuenta ajena"

  • Atendiendo a sus efectos, puede haber mandato con representación o sin representación. En consecuencia, la representación no es de la esencia del mandato.

Obligaciones del mandatario

2. Debe ejecutar el mandato personalmente, si hay sustitución esta puede ser amplia o restringida.

3. Se debe sujetar a las instrucciones recibidas del mandante. En caso de que el mandatario no recibiera instrucciones concretas, debe actuar prudentemente, como si se tratara de su negocio propio.

4. Debe rendir cuentas acerca de la ejecución del mandato.

5. cabe destacar a su vez que el mandato exige por condiciones propias de las cuestiones patrimoniales que estemos adecuados a realizar dicha tarea.

Obligaciones del mandante

1. Pagar la retribución convenida.

2. Reembolsar las expensas o gastos que haya realizado el mandatario.

3. Indemnizar el mandante al mandatario por los daños y perjuicios que éste hubiera sufrido con motivo del cumplimiento del mandato.



Terminación del mandato

a) El agotamiento natural

b) Vencimiento del plazo

c) La conclusión del negocio para el que se otorgó el mandato

d) Por la rescisión del contrato, a causa del incumplimiento de una de las partes.

e) Por nulidad del contrato

f) Por revocación. (Hay países en los cuáles existe la figura del mandato irrevocable. No es el caso del Uruguay donde siempre el mandato puede revocarse [art. 2087 del Código Civil de la República Oriental del Uruguay])

g) Por la renuncia del mandato por voluntad unilateral del mandatario

h) Con la muerte del mandante o del mandatario. (Hay países en los que existe el mandato que subsiste aún luego de la muerte del mandante y ello sucede cuando el mandato fue otorgado en interés del mandante y del mandatario al mismo tiempo, caso del art. 2098 del Código Civil uruguayo. El mismo código permite el mandato para ejecutarse después de la muerte del mandante [art. 2096])

i) Por la interdicción del mandante o la del mandatario.

El mandato guarda estricta relación con la representación. Cuando ésta se establece por la ley, a favor de las personas que no pueden administrar sus bienes por sí mismos, es decir, a favor de los incapaces, entonces la representación es legal, mientras que se establece la representación voluntaria entre personas capaces mediante el contrato de mandato.

En nuestro medio se usa como sinónimos “mandato” o “poder”, aunque estrictamente, el mandato confiere un poder, el poder nace del mandato, cuando es un poder dado convencionalmente. Haya también poderes originados en la ley, como los que corresponden a las “potestades” paterna o marital.

El contrato de mandato se reputa perfecto por la aceptación del mandatario. La aceptación puede ser expresa o tácita.

El mandatario responde hasta de la culpa leve en el cumplimiento de su encargo. Esta responsabilidad recae más estrictamente sobre el mandatario remunerado.

Si el mandato comprende uno o más negocios especialmente determinados, se llama especial, si se da para todos los negocios del mandante, es general, y lo será igualmente si se da para todos, con una o más excepciones determinadas. (Art. 2034 C.C.).

Según el Art. 2036 del Código Sustantivo Civil, el mandato no confiere naturalmente al mandatario más que el poder de efectuar los actos de administración; como son pagar las deudas y cobrar los créditos del mandante, perteneciendo unos y otros al giro administrativo ordinario; perseguir en juicio a los deudores; intentar las acciones posesorias e interrumpir las prescripciones, en lo tocante a dicho giro; contratar las reparaciones de las cosas que administra; y comprar los materiales necesarios para el cultivo o beneficio de las tierras, minas, fábricas, u otros objetos de industria que se le hayan encarado.

El mandatario podrá delegar en encargo si no se le ha prohibido, pero no estando expresamente autorizado para ello, responderá de los hechos del delegado, como de los suyos propios.

ARRENDAMIENTO


De acuerdo con el Art. 1856 del Código Civil, el arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado, salvo lo que disponen las leyes de trabajo u otras especiales.
De esta norma surge el carácter complejo del contrato. Se trata de una complejidad de origen histórico y que ha evolucionado hacia la disgregación del conjunto de situaciones contractuales, especificándose modernamente una variedad de figuras nuevas, desgajadas o derivadas del primitivo arrendamiento.
La definición de nuestro código engloba, pues, las tres figuras principales del arrendamiento: El de cosas, el de servicios y de obras. La primera es fundamental, la que ha dado origen a las demás, pero también la de menor nobleza, ya que muchas más que cualquiera cosa, valen los actos humanos: servicio u obras realizadas por el ser integrante y libre.

SOCIEDAD CIVIL
El término sociedad civil, como concepto de la ciencia social, designa a la diversidad de personas con categoría de ciudadanos que actúan generalmente de manera colectiva para tomar decisiones en el ámbito público que conciernen a todo ciudadano fuera de las estructuras gubernamentales.

Se concibe como el espacio de vida social organizada que es voluntaria, independiente, autónoma del estado y limitada por un orden legal o juego de reglas compartidas. Involucra a ciudadanos actuando colectivamente en una esfera pública para expresar sus intereses, pasiones e ideas, intercambiar información alcanzando objetivos comunes.

El Art. 1957 del Código Civil define de la siguiente manera: “Sociedad o compañía es un contrato en que dos o más personas estipulan poner algo en común, con el fin de dividir entre sí los beneficios que de ello provengan.

La sociedad forma una persona jurídica, distinta de los socios individualmente considerados”.

De acuerdo con el Art. 1963 del mismo Código Civil.- La sociedad puede ser civil o comercial.

Son sociedades comerciales las que se forman para negocios que la ley califica de actos de comercio. Las otras son sociedades civiles.

Art. 1965.- La sociedad, sea civil o comercial, puede ser colectiva, en comandita, o anónima.
Es sociedad colectiva aquella en que todos los socios administran por sí o por un mandatario elegido de común acuerdo.
Es sociedad en comandita aquella en que uno o más de los socios se obligan solamente hasta el valor de sus aportes.

Sociedad anónima es aquella en que el fondo social es suministrado por accionistas que sólo son responsables por el valor de sus acciones.

Es conveniente precisar que, en su más lata concepción sociedad tiene mucho de un sentido “Asociación” que según Eugene Pelit, se aplica a toda reunión de personas que se proponen conseguir un fin común (Tratado de Derecho Romano. Pág. 405)

La esencia de la sociedad es evidente, se trata de una unión de personas para conseguir una finalidad común, esta unión se verifica mediante aportaciones sea de dinero u otros bienes materiales, derechos o servicios.

La finalidad de obtener un beneficio económico para los propios socios, es elemento indispensable para la sociedad. Si falta éste no hay sociedad; podrá haber un asociación, una corporación con fines no lucrativos, por ejemplo beneficios científicos, religioso, etc. No se desvirtúa en cambio la sociedad por le hecho de no obtenerse en la práctica ningún beneficio, y tampoco, si los socios después de alcanzar una ganancia deciden cederla en beneficio de otros, haciendo donaciones de sus utilidades, incluso habitualmente.

Según la ley, doctrina y jurisprudencia, los elementos de la sociedad son:

1.- Reunión de dos o más personas que se proponen un fin común de manera estable;

2.- Aportaciones especiales en dinero;

3.- Obligación de dividir entre los socios la utilidades y las pérdidas (Art. 1959.C.C).

El contrato social puede introducir múltiples variedades en la forma de cumplir estos requisitos, pero no los puede suprimir. La aportación debe ser real, no simulada o simplemente imaginaria, puesto que en ese caso, también la sociedad sería fantástica.

Los requisitos de validez del contrato de sociedad son los generales de todos los contratos, es decir, se requiere: capacidad de las partes, consentimiento de vicio, objeto y causa lícita y forma adecuada, sin embargo, hay algunas particularidades. Como la sociedad implica un aporte de cada socio, estos han de tener capacidad de disponer de sus bienes, de enajenar o gravarlos. Quienes están bajo tutela, curaduría o patria potestad, solamente pueden actuar válidamente con la autorización de su representante legal o por medio de él, pero los guardadores no tienen la facultad de enajenar o gravar libremente los bienes del pupilo.

Es importante señalar que, en atención al contenido de las aportaciones las sociedades pueden ser: si los socios aportan todos los bienes sería la sociedad universal; si se aportan determinadas especies, dinero o servicios limitados, la sociedad es particular. En el Ecuador solo se admite la sociedad universal entre cónyuges. Una clasificación de mucha importancia es la de sociedades civiles o comerciales. Si se conforma observado ciertas solemnidades es civil, y otras formas determinan que la sociedad sea comercial. El sistema ecuatoriano sigue el primer criterio: el fin para el cual se crea la sociedad, la actividad que desarrollará es la que determina que sea civil o comercia, y según esta calidad, tendrá que cumplir con tales o cuales formas de constitución. Las solemnidades dependen de la naturaleza y no es la naturaleza la que proviene de las formas exteriores del consentimiento.


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